skip to Main Content

Die Zukunft der Hotelimmobilienentwicklung: Top oder Flop?

Die Zukunft Der Hotelimmobilienentwicklung: Top Oder Flop?

Mehr Hotels als in Manhattan – was beinahe unmöglich klingt, zeigt sich gerade in der bayerischen Landeshauptstadt. Hier schlagen Hotel– und Gaststättenverbände Alarm, denn rund um den Münchner Hauptbahnhof lässt sich die höchste Hoteldichte Europas messen. Die Investition in Hotelimmobilien geht trotzdem weiter, Käufer schwirren um Objekte in der richtigen Lage wie Motten um das Licht. Zurzeit bietet München 84.000 Hotelbetten, jährlich kommen etwa 3.400 weitere Betten dazu. Fast jedes Gewerbeobjekt wird unter die Lupe genommen: Eine viel höhere Zahl an Hotels als noch vor einigen Jahren wird heutzutage realisiert – denn niedrige Zinsen und hohe Renditen rücken Hotels in den Fokus der Investoren. Nicht nur viele Immobilienfonds, auch Pensions– und Versicherungsfonds fließen zunehmend in Hotelimmobilien – das Ergebnis ist ein Hotelboom ohnegleichen.

Der Grund für die Beliebtheit: Bruttoanfangsrenditen kommen derzeit bei Hotelimmobilien auf etwa vier bis fünf Prozent – bei Büro– und Wohnimmobilien sind es dagegen nur etwa drei Prozent. Allerdings sollte man auch die steigende Anzahl an Geschäfts– und Urlaubsreisenden nicht unterschätzen, die das Wachstum der Bettenzahl durchaus rechtfertigen.

Michael Lidl ist seit 2009 für das Unternehmen TREUGAST Solutions Group tätig und seit 2016 Geschäftsführender Partner.

Außerdem ist Herr Lidl Geschäftsführer und Gesellschafter der beiden Hotels der Familie (Hotel Drei Quellen Therme, Bad Griesbach & Dream Inn Hotel, Regensburg) und Lehrbeauftragter der Hochschule München sowie Dozent der Dualen Hochschule Baden Württemberg.

Nach dem Studium als Bachelor of Arts in Hospitality Management der Dualen Hochschule Baden Württemberg und MBA in General Management der Universität Augsburg / University of Pittsburgh durchlief Herr Lidl operative Stationen bei Arabella Sheraton und Starwood Hotels & Resorts.

Ist eine Hotelblase die logische Schlussfolgerung?

Eine sogenannte Blase entsteht dann, wenn sich die Preise von den ertragswertorientierten Immobilienwerten lösen und von einem spekulativen Nachfrageüberhang getrieben werden. In der Tat bemerken wir in den letzten Jahren eine stetig wachsende Nachfrage an Hotelimmobilien bei gleichzeitig beschränktem Angebot. Das hohe Interesse an den Immobilien beruht jedoch nicht auf purer Spekulation, sondern diese Asset–Klasse freut sich über eine nachhaltige Attraktivitätssteigerung. Der Markt wird zunehmend professioneller und transparenter, hinzukommen stetig steigende Zahlen in den letzten zehn Jahren: Ø 3,2 Prozent Plus pro Jahr bei den Übernachtungszahlen in Deutschland – die Top Ten Städte erreichen sogar ein jährliches Wachstum von rund 4,6 Prozent. Gleichzeitig stieg das Angebot an neuen Betten bundesweit im gleichen Zeitraum jedoch durchschnittlich nur um 0,9 Prozent pro Jahr, die Anzahl der geöffneten Hotels ist gar leicht rückläufig.

Trotz wachsender Übernachtungszahlen und einem Nachfrageüberschuss auf Bundesebene sehen wir in den Top–Märkten aktuell jedoch erste Rückgänge bei der Auslastung. Konzentrieren sich die Neubauprojekte auf diese Märkte, kann der Hotelzuwachs nicht durch ein entsprechend gleiches Wachstum bei der Nachfrage kompensiert werden. Jammern auf hohem Niveau – aber eine Wettbewerbsverschärfung ist vorprogrammiert. Außerdem sind zwar die Pachtniveaus momentan rekordverdächtig, allerdings bringen sie in Krisenjahren hohe wirtschaftliche Herausforderungen mit sich.

Wo lauert die Gefahr?

Hotelimmobilien sind keine Geheimwaffe mehr: Sie haben sich etabliert – als gängige Investmentklasse mit Rendite–Premiums. Allerdings beschweren sich die Kernmärkte über die Produktknappheit, die Hotelimmobilienpreise in die Höhe treibt. So kämpfen Betreiber nicht nur um die Immobilien selbst, sondern auch um mögliche Konversionen oder bebaubare Grundstücke – getrieben von hohen Wachstumszielen und der Angst, die verfügbaren Projekte nicht realisieren zu können. So stehen Pächter dann irgendwann vor dem Problem, dass ihr Standort für das Hotel wirtschaftlich nicht lohnenswert ist. Große Ketten mit einem stabilen Portfolio wissen, wie sie solche „over–rented“ Hotels auffangen. Vor Schwierigkeiten stehen hier kleinere und neue Betreiber – wenn sie sich am Anfang übernehmen und bei einem Rückgang des Marktes die Pachten womöglich nicht mehr zahlen können.

Eine rosige Zukunft für den Markt – solange die Nachfrage nicht zu stark wächst

HotelsterneWir erwarten leichte Rückgänge in den Performance–Kennzahlen der Top–Märkte wegen des starken Angebotswachstums. Allerdings wird dieser Rückgang nur kurz anhalten, denn die Nachfrage wird die Überkapazitäten an Zimmern bald wieder auffangen. Nichtsdestotrotz werden wir in Zukunft Hotels und Ketten sehen, die ins Straucheln geraten – weil sie die heute abgeschlossenen Pachten nicht erwirtschaften können. Eine Hotelblase für den Gesamtmarkt erwarten wir allerdings nicht. Denn die Renditen der Hotelimmobilien liegen im Vergleich zu anderen Asset–Klassen weiterhin auf einem überdurchschnittlichen Niveau und weisen auf eine positive Gesamtmarktentwicklung hin, auch in der Zukunft. Größer ist die Gefahr, dass die Angst vor dem sogenannten „over–tourism“ die Politik zu einem Verbot für Hotel–Neuentwicklungen in den Top–Märkten bewegt. So ist es bereits in Barcelona und Amsterdam geschehen, wo aktuell keine Baugenehmigungen mehr für Hotelimmobilien in Zentrumslagen bewilligt werden. Ein solch politischer Eingriff in den Markt würde bestehende Zukunftsprognosen ad absurdum führen.

Lernen Sie von den Erfahrungen des Henri Hotels und von Motel One

Deutsche Hotelimmobilien sind bei Anlegern beliebt wie nie zuvor. Als Teilnehmer unseres Kompaktkurses Hotelimmobilien lernen Sie alle erfolgsentscheidenden Aspekte dieser Nutzungsart kennen und können sich sicher auf dem Markt bewegen.
immo-umfrage-2018

Flächenknappheit und Baukosten als Herausforderungen der Zukunft

Erfahren Sie, ob Wohnimmobilien immer noch die beliebteste Nutzungsart darstellen, welche Städte Berlin und München von Immobilienthron stürzen und auf welche Trends Sie setzen sollten.
Jetzt herunterladen!

Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Back To Top

4 rechtliche Themen, die Sie im Blick haben müssen

Erhalten Sie einen kompakten Überblick von sieben Experten zu den vier wichtigsten Rechtsthemen im Bau- und Immobilienbereich, angefangen von der BauGB-/BauNVO-Novelle 2017 bis hin zur Umsatzsteuer.

Jetzt herunterladen!

Bleiben Sie up-to-date in Sachen Bau- und Immobilien-Recht