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Wohnungspolitik auf kommunaler Ebene – Ist die Sozialquote rechtswidrig?

Wohnungspolitik Auf Kommunaler Ebene – Ist Die Sozialquote Rechtswidrig?

Bezahlbarer Wohnraum ist rar – vor allem in Städten wie Frankfurt am Main. Daher machen Planungsdezernenten Investoren immer häufiger Auflagen, die mit hohen Kosten verbunden sind. Hält diese Sozialquote einer rechtlichen Begutachtung stand oder ist diese sogar rechtswidrig? Dr. Josef Maria Wodicka und Dr. Frank-Florian Seifert von GSK STOCKMANN widmen sich dieser Frage in einem exklusiven Gastbeitrag.

Wodicka

Dr. Josef Maria Wodicka

Dr. Josef Maria Wodicka hat seine Karriere als Rechtsanwalt 1993 begonnen und ist Partner in der Sozietät GSK Stockmann in Frankfurt am Main. Seine Themenschwerpunkte sind dabei Immobilienrecht, Projektentwicklung, ziviles Baurecht, Architekten- und Ingenieurrecht sowie gewerbliches Mietrecht.

Dr. Frank-Florian Seifert ist Rechtsanwalt in der Sozietät GSK Stockmann in Berlin und gehört den Praxisgruppen öffentliches Wirtschaftsrecht und Immobilienwirtschaftsrecht an. Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist Dr. Seifert vor allem auf den Gebieten des öffentlichen Baurechts und des Umweltrechts tätig und begleitet insbesondere die Umsetzung von Projektentwicklungen und fachplanungsrechtlichen Infrastrukturmaßnahmen.

Dr. Frank-Florian Seifert

Hat die Bundesregierung in Sachen bezahlbarer Wohnraum versagt?

Laut Aussage des Mieterbundes fehlen bundesweit zurzeit nicht nur circa eine Million Wohnungen, auch die Zahl der Sozialwohnungen schrumpft. So gab es 2016 nicht einmal mehr halb so viele mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen wie 1990, da nach Ablauf von 20 bis 30 Jahren regelmäßig die Förderung zurückgezahlt und damit eine Vermietung zu marktüblichen Konditionen wieder möglich wurde.

Statt des zur Behebung dieses Missstands erforderlichen Neubaus von jährlich 400.000 Wohnungen – hiervon mindestens 80.000 im sozialen Wohnungsbau – wurden trotz des Baubooms 2016 nur 277.000 neue Wohnungen errichtet. Die auf Bundesebene von der Großen Koalition zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums ins Leben gerufene Mietpreisbremse hat sich insbesondere wegen der weitgehend sanktionslosen Möglichkeit der Umgehung anerkanntermaßen als ungeeignet herausgestellt. So sollen nach Angaben des Mieterbundes heute wegen Verstößen gegen die Mietpreisbremse von tausend anhängigen Verfahren nur sechs bis sieben rechtskräftig entschieden sein.

 

Erpresste Sozialquote?

Für das Rhein-Main-Gebiet kommt bei dieser Sachlage hinzu, dass diese Region so schnell wächst wie kaum eine andere im Bundesgebiet. Allein Frankfurt am Main soll um mehr als 15.000 Einwohner pro Jahr wachsen. Für die Region bringt dies in den kommenden Jahren das Erfordernis des Neubaus einer Großstadt vergleichbar der Größe Darmstadts mit sich. Infolgedessen fordern mehr und mehr Politiker auch auf kommunaler Ebene – so auch der Planungsdezernent der Stadt Frankfurt am Main, Herr Mike Josef (SPD) –, den sozialen Wohnungsbau dadurch zu intensivieren, dass bei großen Bauvorhaben Investoren die Auflage gemacht wird, nicht nur Eigentumswohnungen und freifinanzierte Wohnungen, sondern auch einen erheblichen Anteil – meist 25 oder 30 Prozent – an Sozialwohnungen zu errichten. So wurde neuerdings in Frankfurt am Main für neue Baugebiete eine 45 Prozent-Gesamtquote bestimmt – 30 Prozent gefördert, 15 Prozent genossenschaftlich.

Wie aber kann sich eine solche – für Investoren kostenintensive – Forderung rechtfertigen? Oder handelt es sich etwa, wie jüngst die „Immobilienzeitung“(Ausgabe 22/2017) titelte, um eine „Erpresste Sozialquote“?

 

Recht

Die rechtliche Grundlage

Zunächst ist bemerkenswert, dass es bislang – zumindest in Frankfurt am Main – keine originäre Rechtsgrundlage dafür gibt, einem Bauherren im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens behördlicherseits aufzuerlegen, einen Neubau so zu vermieten, wie es den jeweils herrschenden kommunalpolitischen Vorstellungen entspricht.

Das Einfallstor für eine von der zuständigen Kommune geforderte Sozialquote öffnet sich dementsprechend immer dann,  wenn der Bauherr in irgendeiner Weise auf den guten Willen der Behörden angewiesen ist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Baurechtsschaffung der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes bedarf oder wenn ein Dispens von Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplanes erforderlich wird.

Tipps für die Bauherren

IdeenmanagementKann das begehrte Bauvorhaben hingegen, weil es sich in die Umgebungsbebauung „einfügt“, bereits im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB verwirklicht werden, oder ergibt sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens ohne weiteres aus einem Bebauungsplan, besteht für die Forderung nach einer Sozialquote rechtlich keinerlei Raum. Dem Bauherren ist also zu raten, in diesen Fällen frühzeitig das zu seinen Gunsten bereits bestehende Baurecht zu prüfen und gegebenenfalls einen Bauvorbescheid zu beantragen. Ein positiver Vorbescheid würde sich gegenüber nachfolgenden anderen gemeindlichen Planungen durchsetzen. Würde der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides negativ beschieden, stünde dem Investor zumindest der Klageweg offen.

Rechtsstaatliche Kriterien für die Sozialquote

Die Gemeinde als Träger der kommunalen Planungshoheit kann entscheiden, dass die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes „erforderlich“ ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB), um die Planungsziele zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler (gemischter) Bevölkerungsstrukturen zu erreichen. Genau hierfür dient dann die „Sozialquote“ mit ihren Regelungen zur Mietpreis- und Belegungsbindung. Eine festgesetzte Sozialquote muss vielmehr in jedem Einzelfall rechtsstaatlichen Kriterien standhalten:

Die in den letzten Jahren bundesweit aufgestellten, städtebaupolitisch motivierten Modelle sozialgerechter Bodennutzung wälzen die Erfüllung und die Lasten des Planungsziels von Kommunen auf die Bauherren ab. Ferner wird von diesen gefordert, sich an den gesamten (Folge-) Kosten der Baurechtschaffung zu beteiligen. Praktiziert wird dies seit mehr als zwei Jahrzehnten beispielsweise mit dem Münchener Modell „Sozialgerechter Bodennutzung“ (SoBoN) und mittlerweile in zahlreichen weiteren (Groß-) Städten, wie Hamburg, Stuttgart, Köln oder mit dem „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“. Der Umsetzung dieser Modelle sozialgerechter Bodennutzung (§ 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB) dient das Instrument des städtebaulichen Vertrages. So ist es gemäß § 11 BauGB nicht nur möglich, einem vom Bauherren unterzeichneten städtebaulichen Vertrag die Übernahme beispielsweise der Kosten für Kinderbetreuungs- und/oder Grundschulplätze aufzuerlegen. Städtebauliche Verträge können auch zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten oder sonst rechtlich zulässigen Ziele abgeschlossen werden. Zulässige städtebauliche Ziele sind dabei auch und gerade die Wohnraumversorgung für alle Bevölkerungsschichten und die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB).

 

Ist das ein Freibrief für die Politik?

Daraus ergibt sich aber kein Freibrief, vom Bauherren zu verlangen, was als politisch richtig angesehen wird. Vielmehr ist zu hinterfragen, welcher konkrete Anteil, gemessen an welcher Bezugsgröße (Anzahl der Wohneinheiten oder künftige Geschossfläche Wohnen), im geplanten Wohnumfeld überhaupt städtebaurechtlich „planerforderlich“ ist. Es bedarf in jedem Einzelfall des (an sich von der Gemeinde zu erbringenden) eindeutigen Nachweises, dass genau an dem Standort des Bauvorhabens Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung in dem jeweiligen verlangten Umfang erforderlich ist. Hierbei muss dem Investor die Möglichkeit eingeräumt werden, nachzuweisen, dass es der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Projektstandort nicht im geforderten Umfang bedarf.  Eine pauschale Forderung beziehungsweise Festsetzung von beispielsweise 30 Prozent Wohnraum zu bestimmten Höchstmieten und/oder mit bestimmter Belegungsbindung in einem gesamten Stadtgebiet, unabhängig von Lage und örtlichen Gegebenheiten, würde einer rechtlichen Prüfung hingegen nicht standhalten.

Investor darf nicht überfordert werden!

Wenn eine Sozialquote im Einzelfall aus städtebaulichen Gründen überhaupt gefordert werden kann, erfährt diese Forderung jedoch eine weitere entscheidende Einschränkung dadurch, dass die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach „angemessen“ sein müssen – so ausdrücklich § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Ein Investor darf also – bei einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung – nicht überfordert werden. Zu einer solchen wirtschaftlichen Gesamtbelastung zählen auch die mit der Erfüllung einer Sozialquote für einen Investor verbundenen Kosten und sonstigen Nachteile. Auch insoweit müssen die kommunalpolitischen Wünsche einer Einzelfallprüfung standhalten.

Zusammengefasst daher: Eine Sozialquote kann nur gefordert werden, wenn…

das beantragte Baurecht erst noch durch Bebauungsplan oder Dispens geschaffen werden muss

sich die Sozialquote städtebaurechtlich im konkreten Einzelfall als „erforderlich“ erweist

der standortbezogene Anteil der Sozialquote gerechtfertigt ist

die Angemessenheit aller wirtschaftlichen Belastungen gewahrt ist

Anderenfalls wäre die verlangte Sozialquote rechtswidrig!

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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