Wohnimmobilien der Zukunft

Artikelbild Mathias Düsterdick

An die Wohnimmobilie von morgen gibt es viele Anforderungen. Wir haben mit Mathias Düsterdick über Mikro-Apartments, die Trends der Zukunft und die Flexibilität der Wohnungen der Zukunft gesprochen.

Mathias Düsterdick ist Gründer und Geschäftsführer der GERCH Group. Sein beruflicher Werdegang führte ihn auf der Führungsebene zunächst in Immobilien- und Beratungsunternehmen und seit 1996 in die Immobilienprojektentwicklung von Frankfurt, Stuttgart, München und schließlich Düsseldorf. Von 2005 bis 2008 war Mathias Düsterdick im Vorstand der NPC Holding AG. Im Anschluss gründete er gemeinsam mit der Rickmers-Gruppe die PDI-Gruppe und agierte dort bis 2015 als Geschäftsführer. Nach dem Verkauf seiner PDI-Anteile gründete er gemeinsam mit seinem Partner Christoph Hüttemann mit der GERCH Group einen bundesweit erfolgreichen Projektentwickler.

Mikro-Apartments als die Lösung der Metropolen?

Immer mehr Menschen zieht es in die Stadt. Sind Wohnhochhäuser und Mikro-Apartments die Lösung für mehr Wohnraum in Ballungszentren?

Wohnhochhäuser und Mikro-Apartments können nur ein Teil der Lösung sein. Wohnhochhäuser haben in vielen deutschen Großstädten noch nicht die nötige Akzeptanz und sind auch seitens der Stadtplanung nur bedingt gewollt. Hier muss also seitens der Stadtentwicklung ein Umdenken stattfinden und Grundstücke, auf denen eine Hochhausbebauung sinnvoll ist und sich auch gut ins Stadtgefüge einpassen würde, für ein solches Vorhaben freigegeben werden.

Als Projektentwickler muss allerdings auch berücksichtigt werden, dass ein Hochhaus in Bezug auf Planung und Kosten eine ganz andere Hausnummer ist. Die Flächeneffizienz ist meist geringer als bei einer normalen Wohnimmobilie, die Baukosten dagegen steigen deutlich an. Die Frage ist, ob ich dieses Defizit im Vertrieb der Wohnungen wieder generieren kann. In den oberen Geschossen ist das sicherlich machbar, ansonsten muss hier schon sehr genau kalkuliert werden, um eine wirtschaftlich erfolgreiche Projektentwicklung realisieren zu können. Wohnhochhäuser sind also eher als Ergänzung für die Schaffung von mehr Wohnraum zu sehen, da sich diese nicht an allen Standorten sinnvoll duplizieren lassen.

Mehr Einfluss kann das Thema Mikro-Apartment einnehmen. Hier spiegeln sich mehrere Trends wider, die derzeit auf dem Wohnungsmarkt zu erkennen sind. Es werden wieder eher kompakte, pfiffig geschnittene Wohnungen gesucht, die auf die Bedürfnisse von flexiblen und zeitlich limitieren Nutzern ausgerichtet sind. Der Markt für Mikro-Apartments boomt daher und hier ist auch ein gewisses Potential für die Bekämpfung der Wohnungsnot in den Großstädten gegeben.

Trends Der Immobilienbranche: Mikro-Apartments

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Flexibilität der Wohnimmobilie

Wie flexibel müssen die Wohnimmobilien der Zukunft sein?

Von der Nutzung wird eine Wohnimmobilie grundsätzlich immer eine Wohnimmobilie bleiben, außer man führt sie baurechtlich und mit grundlegenden Änderungsmaßnahmen einer anderen Nutzung zu. Darüber hinaus wird es auf der einen Seite auch in Zukunft Nutzer von Wohnimmobilien geben, die ein (Wohlfühl-)Domizil suchen, welches sie für einen längeren Zeitraum kaufen oder anmieten und einer klassischen Wohnimmobilie entspricht. Hier reden wir dann von der klassischen Wohnimmobilie, wie wir sie auch seither kennen.

Auf der anderen Seite werden wir künftig immer mehr Nutzergruppen haben, die eine Wohnung eher als zeitlich begrenzte Schlafstätte oder als funktionalen Rückzugsort definieren. Eine immer schnellere und flexiblere Arbeitswelt hat eben auch Einfluss auf die Wohnkultur der Menschen. Interessant ist also, was eine Wohnimmobilie in Zukunft alles „machen kann“. Hier sind wir zum Beispiel beim Thema Digitalisierung, was derzeit auf breiter Ebene diskutiert wird. Die modernen Nutzer von Wohnungen wollen noch auf dem Weg zur Wohnung die Heizung einschalten, die Vorhänge aufgezogen haben und vieles mehr. Dies alles ist vom iPhone, Tablet oder sonstigen Medien regelbar und wird irgendwann Standard für Wohnimmobilien sein.

Auch das Facility Management wird sich künftig auf flexiblere Eigenschaften einer Immobilie einstellen. Ist beispielsweise der Müllcontainer im Haus voll, gibt es ein Signal an die zuständigen Stellen und es wird die Abholung beauftragt. So funktioniert das teilweise schon bei öffentlichen Altpapier- oder Glascontainern.

Deutschland braucht Vorbilder!

Von welchen Ländern kann die deutsche Immobilienwirtschaft im Hinblick auf Wohnimmobilien etwas lernen?

Europäische Karte mit LänderflaggenWenn von der Lernfähigkeit der deutschen Immobilienwirtschaft gesprochen wird, muss natürlich auch die Politik miteinbezogen werden. Nehmen wir als Beispiel die Eigentumsquote in Deutschland im EU-Vergleich. In keinem Land der EU leben so wenig Menschen in der eigenen Wohnung wie in der Bundesrepublik. 70 Prozent der Europäer leben in Wohneigentum, in Deutschland sind es gerade einmal 50 Prozent. Woran liegt das?

Natürlich ist dies zum einen historisch bedingt, nach dem Krieg war der Wohnungsbau eine der dringlichsten Aufgaben und Geld für Eigentum war nicht vorhanden. Zum anderen lebt es sich in Deutschland als Mieter auch sehr gut, die Qualität der Wohnungen ist überdurchschnittlich und das deutsche Mietrecht im europäischen Vergleich beispiellos. Allerdings gibt es auch Gründe, die eine höhere Eigentumsquote verhindern und wo uns einige Länder in der EU voraus sind. So können sich in Deutschland die Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf circa 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises summieren. Neben der in den letzten Jahren immer wieder gestiegenen Grunderwerbssteuer kommen Notargebühren, die Maklercourtage und so weiter hinzu.

 

In zahlreichen Ländern sind die Kosten erheblich niedriger. In Dänemark zum Beispiel liegt die Grunderwerbssteuer bei 0,6 Prozent, in Schweden bei 1,5 Prozent. Hier entfallen für den Käufer sogar die Notar- und Maklergebühren. Neben den Erwerbsnebenkosten muss die Immobilienwirtschaft – und auch die Politik – lernen, preisgünstiger zu bauen beziehungsweise preisgünstigeres Bauen ermöglichen. Hier sprechen wir von einer Reduzierung der im Europavergleich zahlreichen und stringenten Richtlinien und Verordnungen am Bau. Zum anderen muss mehr Geld auch in die Infrastruktur investiert werden. Wenn sich eine Familie die Wohnung in der Innenstadt nicht leisten kann, muss es eine bessere Anbindung der umliegenden Stadtbezirke beziehungsweise Gemeinden geben. Vor allem hier ist auch die Politik gefordert.

Die Trends der Zukunft

Modulbau, Mikro-Apartments, 3D-Druck und Co. – welche Trends werden sich Ihrer Meinung nach durchsetzen?

Haus bauenIn Zukunft werden sich sicherlich standardisierte Bauweisen auf dem Markt stärker platzieren können. Wir praktizieren dies momentan bereits mit unserem Schwesterunternehmen 6M Wohnraum AG. Um bezahlbaren Wohnraum im Umfeld der Ballungsräume schaffen zu können, müssen neben den Grundstückskosten auch die Baukosten auf ein Minimum gesenkt werden. Hierzu sind Rahmenbedingungen mit den Projektpartnern zu vereinbaren und eine modulartige Bauweise für die Wohnimmobilien ist erforderlich. Diese Produkte sind dann standortunabhängig realisierbar und können in kurzer Zeit in einem festgezurrten Kostenrahmen gebaut werden. Hierdurch kann relativ kurzfristig dringend notwendiger Wohnraum geschaffen werden, allerdings müssen bei diesem Konzept neben den Projektpartnern auch die Kommunen mitspielen, da die notwendigen und verfügbaren Grundstücke oftmals im Bereich der öffentlichen Hand liegen.

Mikro-Apartments werden künftig ein wachsendes Marktsegment darstellen. Hintergrund hierfür sind die wachsenden Einwohnerzahlen in den Städten, eine steigende Singularisierung der Bevölkerung sowie steigende Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien. Um sich in einer urbanen Lage Wohnraum leisten zu können, werden sich die Nutzer künftig mit weniger Fläche zufriedengeben (müssen). Die Wohnfläche pro Einwohner ist bereits jetzt rückläufig, dieser Trend wird sich weiter fortsetzen. Auch Auszubildende oder Projektarbeiter werden in Zukunft vermehrt Nachfrager von Mikro-Apartments sein. Im Bereich der Auszubildenden ist auch damit zu rechnen, dass es vermehrt zu Bildungen von Wohngemeinschaften kommt. Wir haben in den deutschen Metropolen zwar bei weitem noch nicht das Preissegment von einer Stadt wie zum Beispiel London, in solchen Städten ist es jedoch absolut Usus in einer WG zu wohnen und dies gilt nicht nur für Studenten und andere Auszubildende.

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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