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Wie werden Wirtschaftlichkeits- und Lebenszykluskosten-Berechnungen für Gebäude erstellt? [Teil 4]

Wie Werden Wirtschaftlichkeits- Und Lebenszykluskosten-Berechnungen Für Gebäude Erstellt? [Teil 4]
Beitragsserien: Facility Management

Facility Management (FM) garantiert die optimale Nutzung eines Grundstückes und der dazugehörigen Immobilie. Dabei wird der vollständige Lebenszyklus eines Gebäudes begleitet. Facility Management trägt damit zur indirekten Wertschöpfung bei. Vielerorts wird Facility Management jedoch auf das Gebäudemanagement reduziert. Es herrscht also eine Unsicherheit, was alles mit diesem Begriff verbunden wird. Aus diesem Grund haben wir Professor Uwe Rotermund, den bundesweit ersten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Facility Management, fünf Fragen zu diesem Thema gestellt. In diesem vierten Beitrag beschreibt Professor Uwe Rotermund, wie Wirtschaftlichkeits- und Lebenszykluskosten-Berechnungen für Gebäude erstellt werden können.

Professor Uwe Rotermund ist als Gesellschafter von Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH Co KG und Experte im Bereich Facility Management, insbesondere für Lebenszykluskosten. Seit 2007 ist er der bundesweit erste öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Facility Management. Sein Arbeitsschwerpunkt liegt in der Organisation von FM-Abteilungen, der Ausschreibung und dem Controlling von Serviceleistungen sowie in der Berechnung und Optimierung von Lebenszykluskosten von Immobilien.

Parallel leitet Uwe Rotermund für die RealFM e.V. den bundesweiten Arbeitskreis Benchmarking und den Regionalkreis Elbe-Weser. In diesem umfangreichen Benchmarking-Pool werden jährlich Gebäudenutzungskosten analysiert und bewertet. Professor Uwe Rotermund ist Stiftungsprofessor für Immobilien-Lebenszyklus-Management im Fachbereich Architektur an der Fachhochschule Münster.

Die Lebenszykluskosten-Berechnungen (LZK) für Gebäude sind sehr unterschiedlich. Viele Marktteilnehmer denken bei der LZK-Berechnung nur an die Variante Neubau. Durch die Tendenz zur Gebäudezertifizierung hat dieser Trend stark zugenommen. Zu beachten ist, dass die Lebenszykluskosten-Berechnung für den Neubau die einfachste Form der Berechnung ist.

Interessant ist, dass durch die Novellierung des EU-Vergaberechts die Lebenszykluskosten-Berechnung als Zuschlagskriterium in öffentlichen Vergaben stark gefördert wird. In öffentlichen Vergaben lassen sich die LZK-Berechnungen in verschiedene Phasen sehr gut einbinden und es gibt bereits erprobte Berechnungsverfahren.

Bei der LZK-Berechnung muss in folgende, vom Ansatz unterschiedliche Berechnungen unterschieden werden:

Berechnung Neubau

Wirtschaftlichkeitsberechnung Neubau oder Sanierung (für ein Gebäude)

Wirtschaftlichkeitsberechnung Neubau oder Sanierung (für ein Gebäude)

Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelner Bauteile oder Anlagen (Bodenbeläge, TGA)

Sehr wichtig ist, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht über einen Benchmarking-Ansatz erfolgen sollten. Beim Benchmarking werden spezifische Marktkennzahlen mit Flächen et cetera multipliziert und so die Sollkosten ermittelt. Da das Benchmarking einen Vergleich mit Marktteilnehmern darstellt, sind diese Berechnungsergebnisse ungenau.

In den vergangenen Jahren haben wir IT-Tools und Software für Nutzungskosten-Berechnungen und Lebenszykluskosten-Berechnungen entwickelt. Diese Software basiert auf langjährigen Markterfahrungen und die Planung und der Gebäudebetrieb werden umfangreich in der Berechnung berücksichtigt. Aktuell läuft ein gefördertes Forschungsvorhaben, in dem eine Software Lebenszykluskosten (ILKR²) für den Markt entwickelt wird. Die Berechnungsergebnisse dieses Tools können mit Benchmarking-Ergebnissen abgeglichen werden.

Zu folgenden Zeitpunkten erfolgt für Neubauten idealerweise eine Wirtschaftlichkeitsberechnung:

Architekturwettbewerb (Kostenschätzung)

Planer-Auswahl (Kostenschätzung)

Vorplanung (Kostenschätzung)

Entwurfsplanung (Kostenberechnung)

Ausführungsplanung (Kostenberechnung)

Die Unterschiede in der Wirtschaftlichkeit von Neubauten sind enorm. Bei Bürogebäuden reicht die Spanne der LZK von 3.000 €/m² Brutto-Grundfläche bis 15.000 €/m² Brutto-Grundfläche. Eine frühe Berechnung sichert die Wirtschaftlichkeit des langfristigen Gebäudebetriebs.

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Bildnachweis: Fotolia| georgimironi

Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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