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Wie Startups den Büromarkt Berlins verändern

Wie Startups Den Büromarkt Berlins Verändern

Berlin gilt als die deutsche oder gar europäische Metropole der Startups. Welche Auswirkungen hat das auf den Berliner Büromarkt und gibt es überhaupt noch genug Flächen für traditionelle und junge Unternehmen? Wir haben mit Alexander Fieback, Projektleiter für Büro- und Gewerbeimmobilien, über diese und weitere Themen gesprochen.

Berlin – die Startup-Metropole

Viele junge Digital Natives, nicht nur aus der Generation Z, reizt ein Job bei einem Startup. Da richtet sich schnell der Blick nach Berlin – welche Rolle spielen denn Startups für den dortigen Büromarkt?

StartupNach wie vor gilt Berlin als die Startup-Hauptstadt. In keiner anderen deutschen Stadt werden so viele Unternehmen gegründet. Daher ist es nur logisch, dass Startups auch eine relevante Größe im Büromarkt werden. Oder vielmehr schon sind: Die Berliner Startups sind schon länger kein Nischenphänomen mehr. Mit mehr als 13.000 Beschäftigten zählen die Berliner Startups zusammengenommen bereits zu den fünf größten Arbeitgebern der Stadt.

Deutlich wird dies auch an den Anteilen, die diese Unternehmen beim Büroflächenumsatz haben. Im Mittel der letzten fünf Jahre haben sie rund neun Prozent der Büroflächen nachgefragt, in einzelnen Spitzenjahren sogar über 14 Prozent.

Etwas schwierig ist es, ein „Startup“ überhaupt zu definieren. Daher betrachten wir lieber die Digitalunternehmen insgesamt. Gleichzeitig wird dabei auch die Evolution der Startups deutlich. So vereinen Digitalunternehmen derzeit mehr als ein Drittel der gesamten Nachfrage nach Büroflächen auf sich – mit steigender Tendenz.

Alexander Fieback studierte Geographie, Verkehrswesen und Politikwissenschaften an der Humboldt Universität zu Berlin und schloss das Studium 2008 mit dem Diplomgrad ab. Zwischen 2013 und 2014 ergänzte er seine Kenntnisse durch das Kontaktstudium der Immobilienökonomie an der IREBS. Seit 2008 ist Alexander Fieback in der Berliner Niederlassung der bulwiengesa angestellt. Der Hauptfokus seiner Arbeit liegt auf der Betreuung der gewerblichen Immobilienmärkte in Berlin, Hamburg und Ostdeutschland.

Alexander Fieback

Alexander Fieback

Der größte Büroimmobilienmarkt Deutschlands

Was sind denn die wichtigsten Kennzahlen auf dem aktuellen Berliner Büromarkt?

BerlinMit einem Flächenbestand von annähernd 20 Millionen Quadratmetern MFG ist Berlin der größte Büroimmobilienmarkt in Deutschland. Und vor allem der mit Abstand dynamischste. Nach wie vor zieht es viele nach Berlin; durch den stetigen Zuzug kamen auch immer mehr Bürobeschäftigte dazu. In den letzten zehn Jahren verzeichnete die Stadt mehr als 160.000 Bürobeschäftigte mehr, das ist ein Plus von 2,8 Prozent jährlich. Dieses Wachstum spiegelt sich deutlich in der Nachfrage nach Büroflächen wider: So wurde 2017 ein neuer Rekordwert mit mehr als einer Million Quadratmeter Flächenumsatz erzielt. Allein das Sony Center, das für 1,1 Milliarden Euro verkauft wurde, hat 112.000 Quadratmeter Nutzfläche.

Interessant ist hier auch, dass sich in den letzten Jahren die Struktur deutlich verändert hat. Denn Basis des jüngsten Anstiegs im Flächenumsatz ist nicht wie früher die öffentliche Hand, sondern das anhaltende Wachstum der Dienstleistungsbranche und der digital orientierten Unternehmen, zu denen auch ein Großteil der Startups zählt.

Verfügbare Büros in der Hauptstadt? Fehlanzeige!

Sind denn überhaupt noch Büros verfügbar?

HochhausFast gar nicht. Die Nachfrage nach Flächen ist hoch, gleichzeitig ist die Bautätigkeit viel zu niedrig. Gerade in Berlin ist die Leerstandsquote dramatisch gesunken und bei mittlerweile unter 2 Prozent. Das ist zu wenig Leerstand, wie für einen funktionierenden Markt eigentlich notwendig wäre. Erst einmal wird sich daran auch nichts ändern, erst mittel- bis langfristig erwarten wir wieder eine Stabilisierung.

Durch diesen anhaltenden Nachfrageüberhang verteuerten sich in den letzten Jahren natürlich auch die Büromieten. Allein seit 2016 stieg die Spitzenmiete von 24,00 Euro pro Quadratmeter MFG auf derzeit über 30,00 Euro pro Quadratmeter MFG. Ein derart starkes Wachstum hat es seit Jahren nicht mehr gegeben. Die Mietpreise steigen dabei nicht nur in den Top-Lagen; im gesamten Stadtgebiet ist die Verteuerung spürbar.

Der Trend geht hin zu flexiblen Büroflächen

Haben sich mit den neuen Nutzern die Büro-Präferenzen verändert?

CoworkingSpürbar sogar. Startups suchen vor allem Lagen mit Szenecharakter. Das sind beispielsweise etablierte Wohnquartiere mit hoher Urbanität und sehr guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und in jüngster Zeit verstärkt auch Neukölln.

Dabei fragen sie weniger die klassischen Büroobjekte nach mit Strukturen, die durch stringente Zellenbüros definiert werden. Vielmehr wünschen sie sich flexible Büroflächen mit offenem und kommunikativem Charakter, gern in altindustriellen Objekten mit Loft- oder Red Brick-Charme, die den neuen Nutzeransprüchen gerecht werden. Ein Beispiel sind die Höfe der GSG in Kreuzberg und Mitte.

Auch Coworking Spaces werden immer wichtiger. Sie zählen aktuell zu den am meisten nachgefragten Bürokonzepten. Hier drängen seit einiger Zeit auch verstärkt internationale Anbieter auf den Berliner Markt.

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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