Vermietung von Gewerbeflächen: Option zur Umsatzsteuerpflicht richtig anwenden und Risiken vermeiden

Reglindis Müller-Adams: Vermietung Von Gewerbeflächen

Obwohl die Vermietung von Grundstücken grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, kann die Vermietung von Gewerbeflächen steuerpflichtig erfolgen. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung, die so genannte Option zur Steuerpflicht, ist häufig sowohl für die Vermieter- als auch für die Mieterseite wirtschaftlich sinnvoll. Da umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze nicht zum Vorsteuerabzug der damit in Verbindung stehenden Eingangsleistungen berechtigen, muss der Vermieter hinsichtlich seiner Investitionen in die Liegenschaft mit Bruttobeträgen inklusive Umsatzsteuer kalkulieren. Die Option eröffnet ihm den Vorsteuerabzug. Daher werden entsprechende Eingangsrechnungen nur in Nettohöhe, also exklusive Umsatzsteuer, bei ihm aufwandswirksam. Die erzielte Ersparnis kann er in Form eines reduzierten Mietzinses an den Mieter zumindest anteilig weitergeben.

Was Sie bei der Ausübung der Option zur Steuerpflicht beachten müssen und welche Risiken auf Sie warten könnten, schildert Reglindis Müller-Adams von der Commerzbank AG in diesem Beitrag.

Reglindis Müller-Adams ist seit April 2015 für die Commerzbank AG Frankfurt am Main als Referentin für Umsatzsteuer tätig.

In gleicher Position war sie von 2011 an bei einem internationalen Immobilienkonzern für alle einschlägigen Themen die deutschen Konzerngesellschaften betreffend zuständig. Zuvor war sie über 10 Jahre lang als Steuerreferentin mit Schwerpunkt Umsatzsteuer in einem internationalen Automobilkonzern sowie einer Big Four Gesellschaft und einer deutschen Großbank tätig.

Vermietung von Gewerbeflächen nicht automatisch optionsfähig

Dennoch ist bei der Ausübung der Option zur Steuerpflicht Vorsicht geboten, denn der Gesetzgeber hat diese an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So verlangt er, dass

1

Der Mieter der Räumlichkeiten ein Unternehmer ist und die Flächen auch für sein Unternehmen und nicht etwa für private Wohnzwecke nutzt

und dass er

2

Die Flächen ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. (Ausnahme ist die so genannte Altbauregelung, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.)

Die Voraussetzungen des ersten Punktes dürften bei der Vermietung von Gewerbeflächen in der Regel leicht nachweisbar sein. Die Anforderungen an die zweite Voraussetzung sind komplexer. Dadurch, dass der Mieter zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt sein soll, ist er durch die Umsatzsteuer auf den Mietzins nicht mit dieser belastet, sie wirkt bei ihm wie ein durchlaufender Posten. Dies ist bei vielen Unternehmen der Finanz-, aber auch der Immobilienbranche nicht der Fall. Sie erbringen größtenteils umsatzsteuerfreie Umsätze und dürfen deshalb den Vorsteuerabzug nur beschränkt vornehmen und scheiden als optionsfähige Mieter in der Regel aus; denn der Gesetzgeber verlangt 100 Prozent Vorsteuerabzugsberechtigung.

Die in diesem Zusammenhang oft erwähnte Bagatellgrenze in Höhe von fünf Prozent umsatzsteuerfreier Umsätze ist eine reine Auslegung der Finanzverwaltung; sie ist nicht einklagbar, Gerichte sind nicht an sie gebunden.

Umsatzsteuerliches Risiko einer missglückten Option

Stellt sich im Verlauf oder nach Beendigung eines Mietverhältnisses heraus, dass der Mieter anders als angenommen die Flächen nicht für vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze nutzte und somit die Option nicht möglich war, hat der Vermieter die von ihm bis dahin geltend gemachten Vorsteuerbeträge an die Finanzbehörden gegebenenfalls zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen.

Ein praktisches Beispiel:

Optierter Mietvertrag:
Monatliche Miete 100.000 Euro zzgl. 19.000 Euro Umsatzsteuer

Mietbeginn:
01.01.2014

2015:
Vermieterseitige Investitionen in die Liegenschaft in Höhe von 500.000 Euro zzgl. 95.000 Euro Umsatzsteuer

31.03.2018:
Es stellt sich heraus, dass der Mieter nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt war.

Die Option war unwirksam, dem Vermieter geht der Vorsteuerabzug aus seinen Investitionen verloren. Der steuerliche Zinslauf in Höhe von sechs Prozent p. a. beginnt 15 Monate nach Beendigung des entsprechenden Kalenderjahres, für die Investitionen des Jahres 2015 also zum 01.04.2017:

Zu Unrecht in Abzug gebrachte Vorsteuer 2015:
95.000 Euro

Zinslauf vom 01.04.2017 bis zum 31.03.2018:
6 Prozent

An das Finanzamt zu zahlende Zinsen:
5.700 Euro

Der Vermieter sollte daher zu Beginn des Mietverhältnisses geeignete Nachweise über die Unternehmereigenschaft und die Art der Nutzung der vermieteten Flächen beim Mieter einholen; er sollte ihn zudem dazu verpflichten, ihm jederzeit auf Anfrage aktuelle Nachweise zur Verfügung zu stellen. Weiterhin sollte sich der Vermieter im Innenverhältnis gegen die negativen Folgen einer missglückten Option absichern. Dies kann durch die Aufnahme bestimmter Rückfallklauseln, zum Beispiel über die in diesem Fall rückwirkende Änderung der Miethöhe in den Mietvertrag geschehen.

Der Mieter darf im Fall der missglückten Option umgekehrt die auf den Mietzins berechnete Umsatzsteuer nicht mehr als Vorsteuer geltend machen und muss die Beträge ebenfalls zzgl. Zinsen an das Finanzamt zurückzahlen. Er wird auf Rückzahlung der Steuer bestehen, wenn der Vermieter im Innenverhältnis nicht entsprechende Vorkehrungen getroffen hat. Zwar würde der Vermieter die Steuer nach entsprechender Rechnungsberichtigung vom Finanzamt zurückerhalten, es ist jedoch fraglich, ob eine unoptierte Vermietungstätigkeit mit Blick auf die in der Liegenschaft zu tätigenden Investitionen noch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Vorsicht bei der Untervermietung

Der Mieter sollte für den Fall der Untervermietung verpflichtet werden, selbst nur an optionsfähige Gewerbetreibende zu vermieten und die Option auch auszuüben. Denn für die Beurteilung der Optionsfähigkeit des (Haupt-)Mietverhältnisses muss auf die Endnutzung der Flächen abgestellt werden. Eine nicht optierte Untervermietung führt somit auch zu einer insgesamt missglückten Option für den Hauptvermieter.

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Martina Große Bley

Ich bin bei Management Circle Teamleiterin für das Content Marketing und unter anderem für die Themen-Blogs Soft Skills, Projektmanagement und Handel verantwortlich. Mit abwechslungsreichen Artikeln, Interviews und Gastbeiträgen unserer Referenten informiere ich Sie über die neusten Entwicklungen und gebe Ihnen Tipps, um die eigenen Kompetenzen verbessern zu können. Ich freue mich auf den Wissensaustausch mit Ihnen!

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