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Tipps für die Beseitigung der Wohnungsknappheit

Tipps Für Die Beseitigung Der Wohnungsknappheit

Die Nachfrage nach Wohnungen steigt enorm, doch das Angebot an bezugsfertigen Apartments reicht nicht aus. Vor allem in Nordrhein-Westfalen stellt das ein großes Problem dar. Allein in Köln wird beispielsweise bis zu 36 Prozent unter dem errechneten jährlichen Bedarf bis 2030 gebaut. Anett Barsch macht konkrete Vorschläge, wie dieses Dilemma beseitigt werden kann.

Anett Barsch ist seit 2011 Geschäftsführerin der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen. Zuvor leitete die Architektin die Unternehmensniederlassungen Rheinland und München. CORPUS SIREO ist eine eigenständige Geschäftseinheit von Swiss Life Asset Managers. Das Unternehmen ist als Fonds- und Asset Manager, Investor und Projektentwickler in Deutschland und im europäischen Ausland tätig.

2016 wurde Anett Barsch in den Bundesvorstand des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW) gewählt. Bereits seit 2014 ist sie Vorstandsmitglied des BFW Landesverbandes Nordrhein-Westfalen.

Anett Barsch

Anett Barsch

Verlässliche Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft

Wer seit vielen Jahren in einem Immobilienunternehmen tätig ist, kennt die Wohnungsmärkte in den Ballungszentren Nordrhein-Westfalens – und auch deren Probleme. Die Nachfrage steigt enorm, doch das Angebot an bezugsfertigen Wohnungen reicht nicht aus. Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr in Nordrhein-Westfahlen schätzt den Bedarf bis zum Jahr 2020 auf 400.000 zusätzliche Wohnungen. In der Stadt Köln, so prognostizierte bereits im Jahr 2015 das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, wird bis zu 36 Prozent unter dem errechneten jährlichen Bedarf bis 2030 gebaut. Die Gründe dafür sind sicherlich vielfältig. Verlässliche und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen sind einer der Faktoren, welche die Bauwirtschaft animieren würden, mehr Neubau zu wagen. Hier gibt es durchaus Nachholbedarf, nicht nur, aber auch auf Seiten der Politik. Seit 2000 hat sich das Bauen allein durch neu gesetzte Anforderungen an die Bauherren beziehungsweise Immobilienunternehmen um mehr als 40 Prozent verteuert. Investoren, Eigenheimbauer und Mieter gleichermaßen hätten einen Nutzen davon, wenn alle am Bau Beteiligten gemeinsam überlegten, ob die Fülle dieser Regelungen wirklich zielführend ist im Sinne notwendigen Wohnungsneubaus.

 

Mehr Bauland, mehr Wohnungsbau

Vor allem braucht es für den so dringend erforderlichen Wohnungsneubau in Köln und in allen Ballungszentren in NRW mehr Bauland. Auch die Kommunen sollten überlegen, ob sie weitere Flächen für den Wohnungsbau ausweisen und zu fairen Preisen verkaufen können. Denn verträgliche Baulandpreise ermöglichen hinterher auch ein preisverträgliches Wohnen. Für die Randgebiete, wo mehr Platz ist, könnten zudem in den nächsten Jahren vereinfachte Verfahren angewandt werden, um den Bau größerer Wohnbauprojekte zu beschleunigen. In den Innenstädten liegen die Dinge komplizierter. Aber auch hier hilft es, baurechtliche Einschränkungen, die einer innerstädtischen Verdichtung entgegenstehen, zu überprüfen. Dazu gehört das Abstandsflächenrecht, das in den Bundesländern sehr unterschiedlich gehandhabt wird.

Neubau fördern, Steuern senken

Mediation, außergerichtliche KonfliktlösungEine Stellschraube für mehr Wohnungsneubau sind die Wohnraumförderkonditionen. Sie wurden zwar inzwischen positiv an die aktuellen Marktbedingungen angepasst und Tilgungsnachlässe können anteilig eigenkapitalersetzend eingebracht werden. Weil die Tilgungsnachlässe jedoch weiter der Steuerpflicht unterliegen, ist die zu erbringende Eigenkapitalquote für die meisten Unternehmen weiterhin zu hoch. Für viele private Immobilienunternehmen ist es nicht so ohne weiteres möglich, ihr Kapital für die Dauer von 20 Jahren an ein einziges Projekt zu binden. Ein Vorschlag: Um mehr Investoren für den Bau öffentlich-geförderter Wohnungen zu gewinnen, könnte das Land NRW für den Eigenkapitalansatz der Projektentwickler bürgen. Auch eine Verkürzung der langen Haftungsbedingungen würde Unternehmen entlasten.

Ein anderes Beispiel: Die Eigentumsförderung für private Häuslebauer wurde in den vergangenen Jahren deutlich zurückgefahren. Gleichzeitig wurde die Grunderwerbsteuer erhöht, in NRW auf 6,5 Prozent, das ist viel im bundesweiten Vergleich. Zudem setzen Banken immer noch 20 Prozent Eigenkapital voraus. So viel haben junge Familien selten angespart. Es fällt ihnen dadurch in unserem Ballungsraum immer schwerer, die Mietwohnung gegen ein Eigenheim zu tauschen. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Eigentumsquote in Deutschland mit am niedrigsten in Europa ist. Dabei gelten Menschen, die im Wohneigentum leben, als Stabilitätsfaktor im Quartier und sind weniger von Altersarmut betroffen. Und durch Sickereffekte würde der Mietwohnungsmarkt entlastet.

Deutliche Impulse im Mietwohnungsbau würde auch die Anpassung der linearen Abschreibung an die kürzere Nutzungsdauer der Gebäude setzen. Sie sollte auf mindestens drei Prozent erhöht werden. Eine Pestel-Studie geht davon aus, dass in dieser Größenordnung eine Mietsenkung von bis zu 1,63 Euro pro Quadratmeter möglich würde.

 

Digitale Zukunft der Versicherung

Baugenehmigungen dauern zu lange

Baugenehmigungsverfahren dauern immer noch zu lange: Zwischen sechs und neun Monaten, so zeigen neueste Untersuchungen. Das verhindert schnelles Bauen – und das kostet richtig Geld, das zuerst die Bauherren aufbringen müssen und was später auch auf die Mieten umgelegt wird.

Ein weiterer Kostentreiber ist die EnEV. Allein das Inkrafttreten der neuen Verordnungen in der EnEV 2016 zieht einen Preisanstieg von mehr als 7 Prozent nach sich. Die Einsparungen im Gesamtenergieverbrauch von Neubauten sind dagegen sehr gering. Eine Neuordnung, die Kosteneffizienz wie Technologieoffenheit als wesentliche Kriterien der Energieeinsparung berücksichtigt, würde die Kosten des Bauens senken.

Und last but not least: Die Mietpreisbremse, die Nordrhein-Westfalen als eines der ersten Bundesländer einführte, hat nicht die gewünschten Effekte gebracht. Weder wurden Mietensteigerungen ausgebremst noch hat sich der Wohnungsneubau, und damit die nach meiner Meinung wirksamste „Mietpreisbremse“ überhaupt, entscheidend erhöht. Denn die immer höheren Baukosten, fehlendes Bauland, EnEV, steigende Grunderwerbsteuer, fehlende Eigentumsförderung und weitere mehr bremsen Investoren wie private Häuslebauer. Die Immobilienwirtschaft braucht verlässliche und wirtschaftlich machbare Rahmenbedingungen, um zu bauen. Und damit zu helfen, die Wohnungsknappheit zu beseitigen.

Treffen SIe Anett Barsch auf dem Immobilienforum Köln!

Verpassen Sie nicht das zweite Immobilienforum Köln am 27. Juni 2017 mit Henriette Reker. Hier treten die wichtigsten Stadtvertreter und die Kölner Immobilienwelt in einen spannenden Dialog. Informieren Sie sich jetzt über die Veranstaltungsinhalte!

Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

Dieser Beitrag hat 2 Kommentare
  1. Interessant, dass der Mehrbedarf an Wohnungen in den Großstädten für das Jahr 2020 bereits in die hunderttausende geht. Ich denke auch, dass verlässliche Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft essentiell sind. Besonders, wenn die Projektentwicklung günstigen Grund kaufen kann, denke ich würde das schon helfen.

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