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Städtebauliche Verträge: Erschließung einer Konversionsfläche – Chancen und Risiken

Städtebauliche Verträge: Erschließung Einer Konversionsfläche – Chancen Und Risiken

Nach dem Abzug der britischen Armee wurden 42 Hektar Liegenschaften in der nordrhein-westfälischen Stadt Herford frei. Mit der Konversion wurde die SEH Stadtentwicklungsgesellschaft Hansestadt Herford mbH beauftragt, mit dessen Geschäftsführer wir gesprochen haben. Was mit dem Areal passiert, wofür es künftig genutzt wird und was aus der Sicht von Norbert Landshut bei städtebaulichen Verträgen zu beachten ist, lesen Sie in diesem Interview.

Norbert Landshut ist seit 2016 als Geschäftsführer der SEH Stadtentwicklungsgesellschaft Hansestadt Herford mbH tätig. Die SEH ist als städtisches Unternehmen mit der Entwicklung der Konversionsflächen in Herford tätig. Ein Teil davon ist der neue BildungsCampus Herford. Hierzu zählen der Umbau, die Sanierung, der spätere Betrieb wie auch die Veräußerung von ehemaligen denkmalgeschützten Stabshäusern zu Schulungs- und Konferenzeinrichtungen wie auch die Schaffung von Wohnraum für Studierende.

Norbert Landshut

Norbert Landshut

Von der Kaserne zum BildungsCampus

Herr Landshut, Sie sind mit der Erschließung einer Konversionsfläche betraut worden – was war die Ausgangslage und wie ist der aktuelle Stand?

Die britische Armee ist Ende 2015 endgültig aus der Hansestadt Herford abgezogen. Mit dem Abzug wurden rund 42 Hektar Liegenschaften an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zurückgegeben. 30 Hektar davon verteilen sich nahezu gleichmäßig auf drei innerstädtische Kasernenareale. Eine Besonderheit bildet in diesem Zusammenhang der Doppelstandort der Wentworth-Kaserne und der Hammersmith-Kaserne auf dem Stiftberg. Die beiden Areale bilden zusammen eine rund 20 Hektar große Entwicklungsfläche in Mitten eines Wohnquartiers, das größtenteils in den 1950er und 1960er Jahren entstanden ist.

Basierend auf einem Bürgerbeteiligungsprozess aus dem Jahr 2014, den die Stadtverwaltung im Zuge der bevorstehenden Konversion durchgeführt hat, wird die Wentworth-Kaserne zum BildungsCampus Herford, die Hammersmith-Kaserne zu einem Wohnquartier mit rund 350 Wohneinheiten entwickelt.

Die auch für die Konversion gegründete Stadtentwicklungsgesellschaft Hansestadt Herford mbH (SEH) nahm Anfang 2016 ihren Betrieb auf. Zum damaligen Zeitpunkt wurde die Hammersmith-Kaserne als Flüchtlingsunterkunft genutzt, sodass die Entwicklung des BildungsCampus Herford auf der Wentworth-Kaserne zunächst im Vordergrund stand. Die Entwicklung sollte mit Hilfe von Förderprogrammen und dem damit verbundenen Umbau der ersten Gebäude vorangetrieben werden. Im Sommer 2016 erhielt die Hansestadt Herford die Förderzusage in Höhe von 3,4 Millionen Euro im Rahmen des Bundesprogramms Nationale Projekte des Städtebaus.

Im selben Jahr erfolgte die Zusage der Fachhochschule für Finanzen NRW (FHF) eine Dependance auf dem BildungsCampus Herford zu eröffnen, sodass die ersten Baumaßnahmen für Wohnunterkünfte und Lehrsäle bereits Anfang 2017 begonnen und im Sommer 2017 abgeschlossen wurden. Parallel zu den Bautätigkeiten wurden die Verhandlungen zum Ankauf der ersten Gebäude mit der BImA abgeschlossen und die Hansestadt erwarb eine erste Teilfläche der Wentworth-Kaserne. Im September 2017 eröffnete die FHF ihren Herforder Standort mit zunächst 160 Studierenden. Parallel dazu wurde das ehemalige Offizierskasino zu einer Mensa umgebaut und eröffnet, sowie der Betrieb des Kongresszentrums mit einem 260 Sitzplätze fassenden Kongresssaal aufgenommen.

Im September 2018 folgten 340 weitere Studierende, für deren Unterbringung zunächst eine mobile Wohnanlage erstellt und ein weiteres Gebäude für Lehrsäle umgebaut wurde. Für die zweite Jahreshälfte 2020 ist der Umzug der Studierenden in moderne Apartments auf der Hammersmith-Kaserne vorgesehen. Ende 2016 wurde die Flüchtlingsunterbringung auf der Hammersmith-Kaserne aufgegeben, sodass auch für dieses Areal die ersten Schritte der Konversion angelaufen sind. Hierzu werden drei Mannschaftsgebäude kernsaniert. Das ehemalige Kasernenareal soll in einen attraktiven Campus umgestaltet werden, aus diesem Grund wurde im Sommer 2018 ein freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb ausgelobt. Die Planungen wurden im Sommer 2019 beauftragt. Zudem wird derzeit der Umbau von weiteren Gebäuden vorbereitet und teilweise bereits geplant.

Städtebauliche Verträge: mehr als ein Standardwerk

Was ist aus Ihrer Sicht bei städtebaulichen Verträgen zu beachten?

Der Abschluss städtebaulicher Verträge wird gerne als „Standardwerk“ betrachtet. Die Voraussetzungen für diese Vertragswerke müssen allerdings vorliegen, um sie abschließen zu können. Zeit ist hier ein wesentlicher Faktor für die Vorbereitung.

Als 100-prozentige Gesellschaft der Hansestadt Herford agieren wir als Dienstleister für die Stadt und haben damit die gleichen Voraussetzungen wie ein privater Entwickler zu bewältigen.

Im Moment sind für uns die Vorarbeiten für die Baurechtschaffung, die Qualitäten des Städtebaus sowie dessen Aufenthaltsräume wesentlich. Wir bearbeiten zeitgleich mehrere Hochbauprojekte in unterschiedlichen Entwicklungs- und Realisierungsphasen (Vorentwurfsphase, Baugenehmigungsphase, Bau) und entwickeln gemeinsam mit der Hansestadt Herford die städtebauliche Struktur des künftigen Wohnstandortes der Hammersmith-Kaserne. Die Bürgerbeteiligungsverfahren in 2014 und 2015 sowie ein städtebaulicher Wettbewerb in 2017/2018 waren gute Voraussetzungen, um ein Bild für das künftige Quartier zu erhalten.

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Was es bei einer Konversion zu beachten gilt

Was waren die Herausforderungen? 

Bei jeder Konversion muss man darauf achten, ob die angedachten Nachnutzungen der Gebäude tatsächlich sinnvoll sind. Unvorhergesehener Sanierungsaufwand trotz vorheriger Begutachtung bei Gebäuden, die eigentlich saniert werden sollten, und die Wirtschaftlichkeit des Städtebaus führen hier zu einem Umdenken. Heute überprüfen wir die Realisierungschance des Wettbewerbssiegers, der aus dem Städtebaulichen Wettbewerb hervorging. Oft ist es sinnvoll keine „schnelle“ Entwicklung für eine städtebauliche Neuordnung durchzuführen, sondern mit den Erfahrungen aus dem ersten Entwicklungsschritt den Planungsprozess zu überprüfen. So wie hier am Beispiel der Hammersmith-Kaserne.

Durch diese Vorarbeiten für die Planung bis hin zu Standardbestimmungen für die künftigen öffentlichen Bereiche sollte es uns gelingen, eine gute Basis für die späteren Verträge mit den Investoren zu erhalten. Die Art des Investorenauswahlverfahrens steht noch nicht fest.

Voruntersuchungen und Gutachten sind wichtige Basis für einen städtebaulichen Vertrag

Was haben Sie aus dem Projekt Konversion Stiftberg dahingehend gelernt?

Eine schnelle Entwicklung kann eine gute Entwicklung sein – wenn sowohl die Stadt, Investor wie auch der Nutzer bereit sind, Risiken einzugehen und abzudecken. Ohne diese ersten Erfahrungen hätten wir heute nicht das Wissen über die Bausubstanz der Gebäude, die man eigentlich ursprünglich gerne erhalten wollte. So werden zumindest diese Überraschungseffekte für die Zukunft vermieden.

Um Planungsprozesse in Gang zu setzen und zu Ergebnissen zu führen, sollte man sich daher Zeit nehmen für Voruntersuchungen und Gutachten. Letztlich sind dies Bestandteile, die den städtebaulichen Vertrag in seinem Wesen in jedem Projekt begleiten. Städtebauliche Qualitäten, Wirtschaftlichkeit und Verteilung der Aufgaben und Investitionen können im Vorfeld realisierungsfähiger vereinbart werden und notwendige Vertragsanpassungen, die aus Gründen der Wirtschaftlichkeit zu Lasten der städtebaulichen Qualitäten gehen, werden möglichst vermieden.

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Silke Ritter

Wie werden wir künftig leben und arbeiten? Dieser Frage gehe ich hier im Blog nach. Seit 2012 gehöre ich zum Management Circle-Team, zuvor habe ich nach meinem Germanistik-Studium in der PR-Branche gearbeitet. Als Teil der #GenerationY weiß ich nicht nur um die Wichtigkeit von Hashtags und gutem Content, sondern wünsche mir mehr Mut in Unternehmen für die Digitalisierung. Ich freue mich auf Ihre Anregungen und Themenvorschläge!

Dieser Beitrag hat einen Kommentar
  1. Danke für den Blog. Es gibt bei der Städteplanung einfach zu viele Zwischenhändler und Ratgeber, welche die Hand aufhalten und die Baupreise und Kosten unnötig strecken.

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