Sind B-Städte die neuen Top-Standorte?

Sind B-Städte Die Neuen Top-Standorte?

München und weitere Städte der Top7 vermelden kaum noch Leerstandraten. Deswegen wächst das Interesse an sogenannten B- und C-Städten. Ist die Einordnung in A, B und C aber überhaupt noch zeitgemäß, wenn die höheren Renditen zum Teil an B-Standorten erzielt werden? Und wie attraktiv sind deutsche Städte für Investoren allgemein? Wir haben mit Michael Fleck über dieses und viele weitere Themen gesprochen.

Michael Fleck ist seit 2014 als Associate bei Cushman & Wakefield LLP tätig und ist bundesweit zuständig für die käufer- und verkäuferseitige Beratung bei Immobilientransaktionen außerhalb von Hamburg, Berlin, München und Frankfurt. Der Volljurist und Immobilienökonom IRE|BS verfügt über mehr als 12 Jahre Berufserfahrung im Real Estate-Bereich. Nach Stationen als Rechtsanwalt bei einer der renommiertesten Wirtschaftskanzleien Wiesbadens sowie als Transaktionsjurist und Director Asset Management für ein deutschlandweit aktives Asset Management Unternehmen in Wiesbaden war Herr Fleck zuletzt als Senior Asset Manager für die CR Investment Management GmbH in Düsseldorf und Frankfurt tätig.

B-Städte können mit Top-Lagen mithalten!

Herr Fleck, ist die Einordnung in A-, B- und C-Städte mittlerweile überholt?

Die Sicht auf die B-Märkte hat sich insgesamt verändert. Derzeit wird diskutiert, ob die klassische Einteilung deutscher Städte in A-,B-,C- und D-Standorte noch zeitgemäß ist, da diese Clusterung die Entwicklung der letzten 20 Jahre nicht mehr richtig widerspiegelt. So haben sich einige Städte in den Peripherien der Metropolen als demographisch starke Wohnstandorte etabliert. Andere B-Städte sind hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Stärke durchaus auf Augenhöhe mit den Top Standorten. Aufgrund des nach wie vor Chancen bietenden Rendite-Spreads zu den Top Städten und aufgrund ihrer immer besseren Marktkenntnisse investieren daher neben den regionalen und lokalen Investoren, bei denen es sich üblicherweise um Eigennutzer beziehungsweise ausgewiesene Kenner der lokalen Märkte handelt, auch viele institutionelle Investoren in B-Standorte. Früher oft geltend gemachte Gründe wie die Intransparenz dieser Märkte beziehungsweise die ihnen unterstellte größere Illiquidität, die gegen ein solches Engagement sprachen, haben heute kaum noch Gültigkeit.

Wohnimmobilien

Attraktive Investitionsmöglichkeiten außerhalb der Big-7

Sind für Investoren also auch B- und C-Städte in Deutschland von großem Interesse?

Der Nachfrageüberhang bei Immobilieninvestitionen hatte in der Vergangenheit erhebliche Kaufpreissteigerungen durch sämtliche Nutzungsklassen zur Folge. In der Konsequenz liegt die Spitzenrendite in den nach wie vor gefragtesten deutschen Top4 Märkten daher teilweise bei unter drei Prozent. Aufgrund dieser Entwicklung weichen immer mehr Investoren auf die sogenannten B-Standorte wie beispielsweise Hannover, Münster, Bonn, die Städte des Ruhrgebiets Essen und Dortmund, des Rhein-Neckar Gebiets Mannheim und Heidelberg oder auf die Metropolregion Nürnberg beziehungsweise  Dresden und Leipzig aus. Im Vergleich zu den sieben größten Immobilienmärkten Deutschlands bieten diese Städte bei ebenfalls besten Fundamentaldaten attraktive Investitionsmöglichkeiten.

Moderne Bürogebäude

Der übliche Interessenskonflikt: Wohnen oder Arbeiten

Besteht auch an B-Standorten ein Interessenskonflikt hinsichtlich der Nutzungen Wohnen und Büro?

Generell sind die Leerstandraten in B-Standorten in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen. Begründet war diese Entwicklung durch die hohe Flächennachfrage staatlicher Organisationen (zum Beispiel Bonn), etablierter Konzerne (zum Beispiel Nürnberg, Hannover und andere) und auch vieler kleinerer Unternehmen (zum Beispiel IT, Forschung in Heidelberg und Mannheim), welche vom starken wirtschaftlichen Umfeld profitieren konnten und ihre Beschäftigtenzahlen in der Folge ausgebaut haben. Der hieraus resultierende Büroflächenbedarf wurde nicht in ausreichendem Maße von neuen Projektentwicklungen aufgefangen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Die rasante Entwicklung überforderte viele Städte hinsichtlich ihrer Bedarfsplanung. In vielen Fällen wurde aufgrund der historisch hohen Leerstandraten die Notwendigkeit des Baus neuer, zeitgemäßer Büroflächen nicht erkannt und entsprechend restriktiv wurden entsprechende Planungen beschieden. Gleichzeitig weisen diese Städte häufig eine positive demographische Entwicklung auf, sodass auch Wohnraum dringend benötigt wird. In Städten mit bereits bestehender Flächenknappheit führt dies zu einem Interessenskonflikt hinsichtlich der Nutzungen Wohnen und Büro.

Immobilienrendite

Ein Prozent mehr Rendite in B-Städten?

Welche Stadt könnte also Ihrer Meinung nach München und Berlin den Rang ablaufen, wenn es um (Spitzen)Renditen geht?

In Städten wie Berlin und München liegt die Spitzenrendite in dezentralen Lagen in Q1 2018 zwischen 3,5 und 4 Prozent. Dies führt viele Investoren an die Grenze der benötigten Mindestrendite. Gleichzeitig notieren die Spitzenrenditen in einigen B-Städten bei rund 4,2 bis 4,5 Prozent (Mannheim: 4,3 Prozent; Münster: 4,5 Prozent; Leipzig: 4,3 Prozent) und weisen somit einen Rendite-Spread zu den Top Standorten von 20 bis 100 Basispunkten je Standort auf.

Ein solcher Spread veranschaulicht das weiterhin vorhandene Aufholpotential dieser Märkte. Eine künftig weitere Annäherung der Spitzenrenditen ist deshalb zu erwarten.

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