Auf diese Punkte sollten Sie beim Signing bei Immobilientransaktionen achten

Das Signing stellt einen wichtigen Schritt im Immobilientransaktionen-Prozess dar. Was es davor und danach zu beachten gibt, darüber haben wir mit Rechtsanwalt Dr. Matthias Müller gesprochen.

Vor dem Signing – das gilt es zu beachten

Auf welche Aspekte sollte vor dem Signing insbesondere geachtet werden?

Für ein Signing bedarf es mehr als nur den finalen Kaufvertrag. Ein gutes „Dealhandling“ erfordert vielmehr, dass Sie frühzeitig vor dem Signing die wichtigen Themen identifizieren und einen klaren Fahrplan haben. An dieser Stelle sind zwei Themen besonders wichtig:

Aufsetzen der Transaktionsstruktur

Wichtig ist, zu definieren, welche Gesellschaft im In- oder Ausland der Erwerber sein soll und darauf zu achten, dass die erwerbende Gesellschaft in der vorhandenen Struktur richtig verortet ist. Aus unserer Erfahrung heraus empfehlen wir kritisch zu überlegen, ob die Verwendung von „alten“ Gesellschaften, die man noch hat und die derzeit nicht anders verwendet werden, tatsächlich sinnvoll ist. Nicht selten schlummern in diesen Gesellschaften doch noch unbekannte Risiken, die man eigentlich von der neu erworbenen Immobilie fernhalten wollte und sollte. Und spätestens wenn man dann die Immobilie im Wege eines Share Deals verkaufen möchte, gibt es Diskussionen (und mitunter Kaufpreisabschläge) aufgrund solcher Altsachverhalte. Daher im Zweifel immer mit einer neuen Gesellschaft erwerben. Eine Vorratsgesellschaft bekommt man heute von einem professionellen Anbieter innerhalb von 24 Stunden, so dass man sich auch den längeren Weg der Neugründung sparen kann.

Anlagen zum Kaufvertrag

Ein zweiter wichtiger Aspekt sind die Anlagen zum Kaufvertrag. Die Anlagen sind integraler Bestandteil des Kaufvertrags. Und obwohl deren rechtliche Bedeutung nicht zu unterschätzen ist, werden sie in der Transaktionspraxis doch immer eher stiefmütterlich behandelt. So bestimmen die Anlagen den Umfang der Garantien oder bei Asset Deals auch den Umfang der von dem Käufer zu übernehmenden Verträge. Die Anlagen werden zumeist durch den Verkäufer erstellt, was die Einbindung des Property Managers erforderlich macht. Aus Verkäufersicht ist es daher wichtig, dass die Anlagen stimmen, weil diese maßgeblich dem Umfang seiner Haftung mitbestimmen.

Für den Käufer bedeutet dies auf der anderen Seite, dass er die Anlagen genau mit den Ergebnissen seiner Due Diligence abgleichen muss, weil sich bei „schlechten / unzureichenden“ Anlagen seine zuvor intensiv verhandelten Garantieklauseln aus dem Kaufvertrag als wenig nützlich erweisen können. Der Befund aus der Praxis ist jedoch häufig: Der Verkäufer kümmert sich erst sehr spät um die Anlagen und sie werden erst 24 Stunden vor Signing zur Verfügung gestellt. Der Käufer hat dann kaum Zeit, diese sorgfältig zu prüfen. Daher lautet die klare Empfehlung für die Verkäuferseite, sich frühzeitig mit den Anlagen auseinanderzusetzen (nicht selten entdeckt man dabei noch relevante Themen) und für die Käuferseite darauf zu bestehen, dass die Anlagen mit einer Mindestfrist vor dem Signing vollständig zur Verfügung gestellt werden müssen. Letzteres sollte die Käuferseite in den „offiziellen“ Projektplan des Verkäufers aufnehmen.

Das müssen Sie über Zustimmungserfordernisse beim Signing wissen

Wie lassen sich relevante Zustimmungserfordernisse identifizieren?

Für Zustimmungserfordernisse auf Verkäuferseite kommen insbesondere gesellschaftsrechtliche Zustimmungserfordernisse in Betracht, etwa wenn der Kaufgegenstand das wesentliche Vermögen ausmacht. Dies kann bei einer Aktiengesellschaft als Verkäufer zu einem Zustimmungserfordernis durch die Hauptversammlung (§ 179a AktG) führen. Der Bundesgerichtshof hat in einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung aus Januar 2019 entschieden, dass dieses Zustimmungserfordernis (mit der Rechtsfolge der Unwirksamkeit des schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts) nicht analog bei der GmbH (und damit wohl auch bei der GmbH & Co. KG) gilt. Aufgrund anderer Ausführungen zum Missbrauch der Vertretungsmacht ist aber dennoch ein der Transaktion zustimmender Gesellschafterbeschluss zu empfehlen.

Übrigens: Eine in der Praxis mitunter übersehene Vorschrift ist im Familienrecht „versteckt“: Gemäß § 1365 BGB bedarf die Verfügung eines im gesetzlichen Güterstands lebenden Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen der Zustimmung des Ehegatten; ohne die Zustimmung ist der gesamte Vertrag unwirksam. Bei Erwerb im Zusammenhang mit einer Insolvenz auf Verkäuferseite kann die Zustimmung der Gläubigerversammlung erforderlich sein.

Auf Käuferseite sollten natürlich ebenfalls geprüft werden, ob es Zustimmungserfordernisse gibt.

Schließlich kann es Indirekte Zustimmungserfordernisse Dritter geben. Zum Beispiel im Hinblick auf die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (Banken) oder Mieter (beispielsweise weil die Parteien vereinbart haben, dass der Kaufpreis nicht fällig wird, bevor ein bestimmter Mieter der Transaktion zugestimmt hat). Gleiches gilt sinngemäß für ein etwaiges Vorkaufsrecht Dritter, sei es weil dieses gesetzlich besteht oder aber aufgrund einer Vereinbarung mit dem Dritten.

Nach dem Siging – was tun bei Abwicklungsschwierigkeiten oder Garantieverletzungen

Was gibt es nach dem Signing zu beachten? Wie gehe ich bei Abwicklungsschwierigkeiten oder Garantieverletzungen vor?

Ausgangsfragen sind die aus Käufersicht gewünschten Ziele (Schadensersatz oder gar Rücktritt vom Vertrag) sowie in welchem Stadion sich die Transaktion nach dem Signing befindet, also ob der Wechsel von Besitz, Nutzungen und Lasten (BNL) schon stattgefunden hat oder noch nicht. Für die Käuferseite gilt es je nach Konstellation die Chancen / Risiken abzuwägen. Mögliche Gesichtspunkte sind insbesondere: Ist ein Kaufpreiseinbehalt des Käufers zulässig und sinnvoll? Aus Käufersicht ist äußerste Vorsicht geboten, wenn der Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehält, obwohl im Kaufvertrag ein solcher Einbehalt nicht vereinbart ist und darüber hinaus, wie häufig, zugleich auch die Aufrechnung und Zurückbehaltung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Wenn der Käufer nun „eigenmächtig“ einen Teil des Kaufpreises nicht zahlt, riskiert er, dass der Verkäufer wegen Zahlungsverzugs des Käufers wirksam vom Kaufvertrag zurücktritt und der Verkäufer eine etwaige vom Käufer geleistete Anzahlung als Vertragsstrafe behalten kann.

Der Käufer sollte sich zum Beispiel überlegen, ob es wegen Mängeln am Objekt ratsam ist, auch die Bauaufsicht zu kontaktieren, um den Druck auf den Verkäufer zu erhöhen. Kommt eine Selbstvornahme des Käufers in Betracht (in der Praxis aber häufig schwierig), macht es Sinn, vorläufigen Rechtsschutz, zum Beispiel im Wege einer einstweiligen Verfügung, zu ersuchen. Um Beweise für einen möglichen späteren Prozess gegen den Verkäufer zu sichern, kann es für den Käufer ratsam sein, ein sogenanntes selbständiges Beweisverfahren gemäß der Zivilprozessordnung durchzuführen.