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Sind Seniorenwohnungen eine interessante Assetklasse?

Sind Seniorenwohnungen Eine Interessante Assetklasse?

Unsere Gesellschaft wird immer älter – wie wird die ältere Generation wohnen? In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach „Seniorenwohnungen“ gestiegen. Was diese Immobilien ausmacht und warum sie für Investoren interessant ist, darüber haben wir mit Projektentwickler Dr. Michael Held gesprochen, der sich mit seinem Unternehmen auf diese Art Immobilien spezialisiert hat.

Dr. Michael Held verfügt über eine mehr als 25-jährige Berufserfahrung als Projektentwickler. 1994 gründete er das Unternehmen TERRAGON, mit dem er sich von 1999 an auf die Entwicklung und Realisierung von Seniorenimmobilien spezialisierte. Gemeinsam mit seinem erfahrenen Team, machte der in München aufgewachsene Unternehmer, TERRAGON zum Marktführer im Bereich Service-Wohnen.

Dr. Michael Held

Seniorenwohnungen sind gefragt

Warum ist der Bedarf nach „Seniorenwohnungen“ so hoch?

Für die aktuelle Nachfrage ist das Zusammentreffen von hoher Lebenserwartung und geburtenstarken Jahrgängen in der sogenannten Babyboomer-Generation wesentlich. Bis 2030 wird die Zahl der über 65-Jährigen um 4,8 Millionen auf 21,8 Millionen und bei den über 80-Jährigen, den sogenannten Hochbetagten, um 1,7 auf 6,2 Millionen steigen.

Gleichzeitig verfügen die Seniorenhaushalte über eine hohe Kaufkraft. Jedem dritten westdeutschen und jedem sechsten ostdeutschen Rentnerhaushalt stehen mehr als 2.500 Euro monatlich zur Verfügung. In diesen Haushalten erreicht im Westen das durchschnittliche Geldvermögen mehr als 150.000 Euro; nimmt man das Immobilienvermögen hinzu, liegt dieser Wert sogar mehr als doppelt so hoch.

Innenstadtlage und barrierefrei

Welche besonderen Anforderungen sollte eine Wohnung für Senioren erfüllen?

Man muss das differenzieren. Wenn wir von den optimalen Lagekriterien ausgehen, sind innerstädtische Quartiere in Ballungsräumen am besten geeignet: Sie bieten einerseits die besten Voraussetzungen, um im Wohnumfeld Kulturangebote zu nutzen, ein reichhaltiges soziales Leben zu führen und den alltäglichen Bedürfnissen – das kann das Einkaufen betreffen, einen Friseurbesuch oder auch den Besuch in einem Café – selbstbestimmt nachzukommen. Und sie bieten eine gute Mobilitätsinfrastruktur, sodass die Senioren ihren Wunsch nach Aktivität auch abseits ihres Wohnortes erfüllen können. Die Wohnung selbst sollte zudem selbstverständlich komfortabel, also barrierefrei gestaltet sein, das heißt sie sollte in den wesentlichen Aspekten die DIN 18040 Teil 2 erfüllen.

Was wird von Senioren am meisten nachgefragt?

Der Wunsch der Senioren nach Selbstbestimmtheit ist häufig ein entscheidendes Kriterium, wenn es um die Wohnungssuche geht: Kann ich von dort weiterhin in meinem Verein aktiv sein? Wie weit ist die nächste Haltestelle entfernt? Und welche Serviceangebote gibt es, die mir körperliche oder organisatorische Belastungen ersparen könnten? Viele bevorzugen deshalb tatsächlich eher kleine Wohnungen, in denen sich der Alltag oft sehr viel praktischer und effizienter organisieren lässt. Barrierefreiheit, also beispielsweise breitere Türöffnungen, bodenebene Duschen und ein Aufzug, gehören für heutige Senioren oft nicht mehr zu den Alleinstellungsmerkmalen, sondern sind eher eine Selbstverständlichkeit. Das ist bei Familien und Menschen um die 50 anders: Sie entscheiden sich häufig für barrierefreie Wohnungen, weil sie für die Zukunft ‚vorbauen‘ wollen – nicht, weil sie aktuell darauf angewiesen wären.

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Seniorenwohnungen – interessant für Investoren

Inwieweit sind Seniorenwohnungen für Investoren interessant?

Für Investoren ergeben sich mehrere Vorteile. Im Vergleich zu anderen Wohnformen bietet das Service-Wohnen zunächst einmal eine noch immer gute Rendite. Auch wenn Anfangsrenditen oberhalb von fünf Prozent, die vor einigen Jahren noch üblich waren, mittlerweile aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten nicht mehr realistisch sind: Im Vergleich zum normalen Wohnungsmarkt ist dieses Segment mit 3,5 bis 4,5 Prozent Rendite ohne Leverage ausgesprochen rentabel. Und das Investment bleibt immer ein Investment in Wohnungen. Anders als bei einem Pflegeheiminvestment ist die Drittverwendung auch ohne Serviceanbieter gesichert. Darüber hinaus habe ich Mieter, deren Einkommen und Vermögen nicht von der konjunkturellen Entwicklung abhängig sind. Die Mietausfälle gehen deshalb geben Null, die Mieteinnahmen sind stetig und stabil. Daraus ergibt sich in der Gesamtschau ein Investment mit einer attraktiven Rendite und niedrigem Risikoprofil.

Welche Projekte planen Sie?

Wir konzentrieren uns inzwischen noch deutlich stärker als früher auf das Service-Wohnen. Aus unserer Sicht ist das eine sinnvolle und zukunftsweisende Entscheidung, weil in diesem Bereich die Nachfrage hoch bleiben wird. Unsere Schwerpunktregionen sind Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern – aber wir analysieren vor einem Projekt natürlich genau den lokalen Markt und wählen Standorte mit einem erhöhten Bedarf. Das sind neben den wirtschaftsstärksten und beliebtesten Großstädten aber auch Regionen mit weniger offensichtlichem „Hype“. Aktuell suchen wir beispielsweise verstärkt nach Grundstücken in mittelgroßen Städten in Nordrhein-Westfalen, weil dort im nationalen Vergleich die Versorgungslücke sehr groß ist. Wichtig ist uns dabei vor allem eine Mindestgröße von 15.000 Quadratmetern Geschossfläche für rund 150 Wohnungen, eine zentrale Lage und ein guter Zugang zu Geschäften und dem Nahverkehr.

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Silke Ritter

Wie werden wir künftig leben und arbeiten? Dieser Frage gehe ich hier im Blog nach. Seit 2012 gehöre ich zum Management Circle-Team, zuvor habe ich nach meinem Germanistik-Studium in der PR-Branche gearbeitet. Als Teil der #GenerationY weiß ich nicht nur um die Wichtigkeit von Hashtags und gutem Content, sondern wünsche mir mehr Mut in Unternehmen für die Digitalisierung. Ich freue mich auf Ihre Anregungen und Themenvorschläge!

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