München und sein schwieriges Verhältnis zu Hochhäusern

München Frauenkirche

Viele deutsche Städte setzen immer mehr auf den Hochhausbau, da die Anforderungen an Wohnhäuser weiter steigen und die Bauplätze immer rarer werden. Doch nicht so München: Seit 2004 dürfen in der bayerischen Landeshauptstadt keine Hochhäuser über 100 Meter gebaut werden, um der historische Fassade der Stadt nicht zu schaden.

Wann gilt ein Gebäude als Hochhaus?

HochhausNach Baurecht kann ein Gebäude als Hochhaus gelten, wenn der Fußboden des obersten Geschosses 22 Meter über der natürlichen Geländeoberkante liegt. Gemeinhin wird jedoch unter einem Hochhaus ein Gebäude verstanden, welches die umliegenden Bauwerke wesentlich überragt. Wolkenkratzer – sogenannte Skyscraper – sind hingegen Bauwerke, deren Höhe die 200 Meter Schranke überschreitet.

Gerade wegen ihrer Größe besitzen Hochhäuser einen erheblichen Symbolwert. Sie stehen für Fortschritt und Macht. Die Rechnung ist dabei sehr einfach: Je größer das Hochhaus, desto mehr Macht und finanzielle Stärke wird suggeriert. Dieser Symbolgehalt scheint in München jedoch nicht von großem Interesse zu sein.

München und Hochhäuser – eine komplizierte Beziehung

Wenn man der obengenannten Definition folgt, so zählt man 1.800 Hochhäuser in München. Deutschlandweit wird dieser Wert lediglich von Frankfurt, Berlin und Hamburg übertroffen. 1929 wurde mit dem ehemaligen Technischen Rathaus das erste Hochhaus in München erbaut. Die Höhe betrug dabei 45 Meter. Die meisten Hochhäuser Münchens entstanden jedoch in den Nachkriegsjahren.

uptown-munchen

Hochhaus Uptown München

2004 wurde das bisher größte Gebäude Münchens eröffnet: Das Hochhaus Uptown München. Mit seinen 146 Metern  befindet sich das Münchner Hochhaus jedoch lediglich auf Platz 20 der höchsten Gebäude Deutschlands. Im selben Jahr sollten auch zwei weitere Hochhäuser in München entstehen: Die 148 Meter hohen Bürotürme auf dem Siemens-Gelände und ein 146 Meter hohes Gebäude des Süddeutschen Verlags. Diese zwei Bauprojekte führten in der bayerischen Landeshauptstadt zu einer kontroversen Diskussion, die zu einem Bürgerentscheid führte, der bis heute noch wirksam ist.

Der Bürgerentscheid von November 2004

Der Bürgerentscheid von 2004 prägt bis heute noch das Stadtbild Münchens. Während der damalige OB Christian Ude sich für den Bau von Hochhäusern im äußeren Ring Münchens aussprach, war Alt-OB Georg Kronawitter gegen jegliche Hochhäuser, welche die Frauenkirche überragen. Seiner Meinung nach schaden diese hohen Gebäude dem Stadtbild Münchens. Letztendlich setzte sich Kronawitter durch: Von den knapp 920.000 Wahlberechtigten beteiligten sich nur 21,9 Prozent an der Abstimmung. 50,8 Prozent stimmten jedoch für die Höhenbegrenzung. Die beiden Projekte, welche die Diskussion auslösten, mussten umgeplant werden. Seitdem stellen die berühmten Türme der Münchner Frauenkirche mit 98,57 Metern die maximale Bauhöhe für Gebäude dar – auch außerhalb des Mittleren Rings.

Immobilienwirtschaft

So wird über Hochhausprojekte in München entschieden

Der Hochhausbau in München stellt trotzdem kein Tabu dar – solange das Gebäude die magische Grenze von 100 Metern nicht überschreitet. Für die bayerische Landeshauptstadt wurden bereits in den letzten Jahrzehnten zwei Hochhausstudien erarbeitet. Diese beschäftigen sich mit der Frage, in welchen Bereichen Hochhäuser sinnvoll gebaut werden können. Die Anforderungen sind dabei relativ hoch: Die Gebäude sollen nicht nur an der richtigen Stelle stehen und architektonisch überzeugen, sie sollen außerdem ökologisch und ökonomisch vertretbar sein. Die Münchner Hochhausstudien sollen gewährleisten, dass schützenswerte Bereiche erhalten werden. Dabei soll jedoch die Weiterentwicklung der Stadt nicht behindert werden. Schutzbereiche sind hierbei unter anderem die Altstadt, Grünflächen und charakteristische Gebiete, in denen Hochhäuser eine große Veränderung herbeiführen würden. In diesen Gebieten ist eine höhere Bebauung nur nach einer genauen Prüfung möglich. Die Prüfung erfolgt in der Regel durch die Kommission für Stadtgestaltung: Ein Gremium, welches vom Stadtrat eingesetzt wurde und aus Fachleuten und Politikern besteht.

Wird bald doch höher in München gebaut?

Die hohen Miet- und Kaufpreise in München sorgen dafür, dass die Hochhausdebatte wieder an neuer Fahrt annimmt. OB Dieter Reiter  und auch Stadtbaurätin Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk äußern sich immer häufiger positiv gegenüber Hochhausbauten. Daher wurde im Frühling 2018 eine neue Hochhausstudie für München in Auftrag geben. Zusammen mit dem stadtgestalterischen Hochhauskonzept soll die neue Studie als Leitbild für die Stadtentwicklung fungieren, in der nicht nur potenzielle Standorte, sondern auch die Gestaltung von Räumen, dem Stadtbild, der Topographie und der Sinnhaftigkeit der gesamten Bedeutung für die Stadt aufzeigt werden sollen.

Wo können Münchens Hochhäuser entstehen?

Auf dem Immobilienforum München 2018 haben verschiedene Experten darüber diskutiert, wo Hochhäuser in der bayerischen Landeshauptstadt denkbar wären. Fabian Ochs, Geschäftsführer der OSA Ochs Schmidhuber Architekten GmbH, unterbreitete den Vorschlag, neue Hochhäuser in München entlang der Bahnachse zu realisieren. Frau Merk hingegen sprach sich für die Achse zur Messestadt Riem hin aus. Oberbürgermeister Dieter Reiter unterbreitete in einem Interview folgenden Vorschlag:

Ich halte Hochhäuser nicht für gefährlich. Es gibt schon auch Orte in München - gerade entlang der Bahngleise oder am Stadtrand - wo ich mir gut geplante Ensembles vorstellen könnte.

Dieter Reiter, Oberbürgermeister der Stadt München

Neue Hochhausprojekte in München

Während in den 70er und 80er Jahren ungewöhnliche Hochbauten entstanden, wie etwa das 150 Meter lange Arabellahaus oder das einzigartige Hypo-Hochhaus, werden heutzutage eher einfache Grundformen gewählt. Diese Bauart ist wesentlich ökologischer und ökonomischer und die Gebäude passen sich zudem noch besser in das Stadtbild ein. So entsteht zurzeit mit den Bavaria Towers ein neues Hochhausrevier zwischen Berg am Laim und Steinhausen. Auch in Baumkirchen wächst die bayerische Landeshauptstadt nach oben. Und im Arabellapark soll ein ganz besonderes Hochhaus entstehen: Geplant ist ein 52 Meter Turm mit 16 Geschossen, bei dem die Fassade komplett begrünt ist. Bei Arabellastraße 26 handelt es sich um ein Pilotprojekt für München, aber auch für Deutschland. An diesem besonderen Hochhaus sollen ökologische Aspekte wie Klimaeffekte, Sauerstoffproduktion und Feinstaubbindung wissenschaftlich dokumentiert werden. Trotz oder gerade wegen der Höhenbeschränkung entstehen also interessante Hochhausprojekte in München.

Immobilienwirtschaft

Bildnachweis: Aika Schluchtmann Architekten

Kommunikation – ein MUSS für den Hochhausbau

Ob die 100 Meter Marke in München bald überschritten wird, wird sich erst zeigen. Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk zeigte sich auf dem Immobilienforum München 2018 offen für eine Diskussion. Für sie ist nicht entscheidend, dass alle Sichtachsen berücksichtigt werden, sondern dass das Hochhaus sich so gut in die Silhouette eingliedert, als ob es schon immer da gewesen ist. Sie betonte aber auch, dass die Informationsvergabe und die Kommunikation mit den Bürgerinnen und Bürgern München eine nicht zu unterschätzende Rolle bei der Akzeptanz von Hochhäusern spielt. Der Friends Tower hat es beispielsweise geschafft, dass Medien und Bevölkerung ein positives Bild von dem Projekt haben, während der Seven Tower negative Schlagzeilen wie „Der Teuer-Turm für 22.000 Euro pro Quadratmeter: Der MillionenTurm“ hervorgerufen hat. 

Einige neue Hochhausprojekte habe Merk in der Pipeline, verriet sie der TZ. Wer jetzt aber von hohen Skyscrapern träumt, müssen wir leider enttäuschen:

„Was die Zukunft betrifft, denke ich jetzt bestimmt nicht an 200 Meter hohe Bauwerke.“

Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk, Stadtbaurätin der Landeshauptstadt München

Hochhäuser lösen nicht das Problem des bezahlbaren Wohnens 

Alle Experten, egal ob Sie sich für Hochhäuser über 100 Meter aussprechen oder nicht, sind sich jedoch einig, dass der Bau in die Höhe das Problem um mehr bezahlbaren Wohnraum nicht lösen wird. In einem Exklusiv-Interview für unser Immobilien Spektrum verriet Sven Renz FRICS, Bayern Projekt GmbH, dass auch für ihn Hochhäuser nicht ein Allheilmittel für Wohnungsnot und Wachstum der Bürobeschäftigten darstellen. Vielmehr sieht er die Zukunft Münchens in einem ausgewogenen Mix aus attraktiven Hochhäusern und aus der richtigen Mischung aus Nachverdichtung und Umnutzung veralteteter Büroquartiere. 

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Dieser Artikel ist im Januar 2016 erschienen und wird immer wieder aktualisiert, um Sie über die neusten Entwicklungen in Sachen München und Hochhaus zu informieren.

Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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