Herr Dr. Heß, welche Unterschiede weist das Steuerrecht im internationalen Vergleich auf?
Für ein steuerlich optimiertes Immobilieninvestment sind verschiedene Besonderheiten des deutschen Steuerrechts zu berücksichtigen. Im internationalen Vergleich sticht dabei insbesondere die Grunderwerbsteuer hervor, die in gewisser Weise eine deutsche „Spezialität“ darstellt.
Da diese Steuer direkt in die Kassen der Bundesländer fließt und diese selbst den Hebesatz festlegen können, ist hier in letzter Zeit ein regelrechter Wettlauf um die höchsten Steuersätze zu beobachten. Mit 6,5% derzeit an der Spitze: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Auch Thüringen plant eine Erhöhung auf 6,5% in 2017. Demgegenüber Bayern und Sachsen mit unverändert 3,5%.
Dieser Befund ist nicht zuletzt einer der wesentlichen Gründe für die weiterhin hohe Attraktivität von Immobilien Share Deals, also dem Erwerb von Immobiliengesellschaften, um dadurch den Kostenfaktor Grunderwerbsteuer unter Kontrolle zu halten.
Auf was muss man Ihrer Meinung nach bei der Erstellung eines Kaufvertrages achten?
Eine sorgfältige Due Diligence Prüfung im Vorfeld einer Immobilieninvestition sollte stets zum Ziel haben, auch steuerliche Risiken aus der Verkäufersphäre zu identifizieren. Aufgrund der Komplexität der Materie, etwaigen Versäumnissen bei der steuerlichen Dokumentation oder auch steuerrechtlichen Streitfragen verbleiben hier aber meist gewisse Risiken.
Für den Käufer ist es daher praktisch zwingend, diese steuerlichen Themen in einer auf den konkreten Einzelfall zugeschnittenen Steuerklausel im Kaufvertrag abzusichern. Im Gegensatz zu nahezu allen anderen kaufvertraglichen Garantien ist es im Übrigen State of the Art, dass Steuergarantien weder inhaltlich noch betragsmäßig begrenzt werden – gerade weil die Risiken häufig kaum kalkulierbar sind.
Umgekehrt ist aus Verkäufersicht dafür Sorge zu tragen, dass dieser nur in angemessenem Umfang für steuerliche Risiken in Anspruch genommen werden kann. Hier muss bei der Verhandlung des Kaufvertrages ein wirtschaftlich vernünftiger Interessenausgleich gesucht werden.
Was ist für Immobilienkäufer aus steuerlicher Sicht wichtig?
Bei Transaktionen muss es häufig schnell gehen und mitunter kann es auch hektisch werden. Dies ist aufgrund der vielschichtigen Interessen der Beteiligten und der wirtschaftlichen Dimension gerade bei Immobilien nur verständlich.
Dennoch ist dem Käufer dringend zu raten, über das Closing hinaus zu denken. Die steuerliche Struktur einer Immobilieninvestition sollte in einer möglichst frühen Phase durchdacht und angelegt werden. Typisches Beispiel ist hier die Gewerbesteuervermeidung bzw. -reduzierung etwa durch Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung oder auch im Wege von Treuhandlösungen.