Dr. Sebastian Heß befasst sich unter anderem mit der steuerlichen Optimierung von Immobilientransaktionen. Er verrät uns, auf was man bei der Erstellung eines Kaufvertrages achten muss und welche internationalen Unterschiede es in diesem Bereich gibt.
Dr. Sebastian Heß ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater bei der BANSBACH GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft in Stuttgart. Sein Tätigkeitsschwerpunkt liegt in der steuerzentrierten Rechtsberatung insbesondere bei nationalen und grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen einschließlich steuerlicher Strukturierung, Tax Due Diligence und kaufvertraglicher Umsetzung, bei Unternehmenstransaktionen (M&A, Umwandlungen, Restrukturierungen) und internationalen Investments (Outbound- und Inboundfälle). Nach seinem Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Augsburg sowie des europäischen und internationalen Wirtschaftsrechts an der Université de Nice-Sophia Antipolis (Maître en droit international) war Dr. Sebastian Heß in verschiedenen interprofessionellen und überregionalen Sozietäten tätig. Neben seiner Referententätigkeit ist er Autor zahlreicher Veröffentlichungen zum Unternehmens- und Immobiliensteuerrecht. Zudem ist er Landesregionalleiter (Baden-Württemberg) des DUV Deutscher Unternehmenssteuerverband e.V.
Für ein steuerlich optimiertes Immobilieninvestment sind verschiedene Besonderheiten des deutschen Steuerrechts zu berücksichtigen. Im internationalen Vergleich sticht dabei insbesondere die Grunderwerbsteuer hervor, die in gewisser Weise eine deutsche „Spezialität“ darstellt.
Da diese Steuer direkt in die Kassen der Bundesländer fließt und diese selbst den Hebesatz festlegen können, ist hier in letzter Zeit ein regelrechter Wettlauf um die höchsten Steuersätze zu beobachten. Mit 6,5% derzeit an der Spitze: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Auch Thüringen plant eine Erhöhung auf 6,5% in 2017. Demgegenüber Bayern und Sachsen mit unverändert 3,5%.
Dieser Befund ist nicht zuletzt einer der wesentlichen Gründe für die weiterhin hohe Attraktivität von Immobilien Share Deals, also dem Erwerb von Immobiliengesellschaften, um dadurch den Kostenfaktor Grunderwerbsteuer unter Kontrolle zu halten.
Eine sorgfältige Due Diligence Prüfung im Vorfeld einer Immobilieninvestition sollte stets zum Ziel haben, auch steuerliche Risiken aus der Verkäufersphäre zu identifizieren. Aufgrund der Komplexität der Materie, etwaigen Versäumnissen bei der steuerlichen Dokumentation oder auch steuerrechtlichen Streitfragen verbleiben hier aber meist gewisse Risiken.
Für den Käufer ist es daher praktisch zwingend, diese steuerlichen Themen in einer auf den konkreten Einzelfall zugeschnittenen Steuerklausel im Kaufvertrag abzusichern. Im Gegensatz zu nahezu allen anderen kaufvertraglichen Garantien ist es im Übrigen State of the Art, dass Steuergarantien weder inhaltlich noch betragsmäßig begrenzt werden – gerade weil die Risiken häufig kaum kalkulierbar sind.
Umgekehrt ist aus Verkäufersicht dafür Sorge zu tragen, dass dieser nur in angemessenem Umfang für steuerliche Risiken in Anspruch genommen werden kann. Hier muss bei der Verhandlung des Kaufvertrages ein wirtschaftlich vernünftiger Interessenausgleich gesucht werden.
Bei Transaktionen muss es häufig schnell gehen und mitunter kann es auch hektisch werden. Dies ist aufgrund der vielschichtigen Interessen der Beteiligten und der wirtschaftlichen Dimension gerade bei Immobilien nur verständlich.
Dennoch ist dem Käufer dringend zu raten, über das Closing hinaus zu denken. Die steuerliche Struktur einer Immobilieninvestition sollte in einer möglichst frühen Phase durchdacht und angelegt werden. Typisches Beispiel ist hier die Gewerbesteuervermeidung bzw. -reduzierung etwa durch Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung oder auch im Wege von Treuhandlösungen.
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