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[Gastbeitrag] Ulrike Gantert über das Gesetzgebungsverfahren [Teil 2]

[Gastbeitrag] Ulrike Gantert über Das Gesetzgebungsverfahren [Teil 2]

Wir haben Ihnen schon einen kurzen Überblick über die neuen Regelungen des Bauvertragsrechts vermittelt. Doch um diese komplexen Entwicklungen genau zu verstehen, haben wir auch eine Expertin befragt. In Teil 1 hat Frau Gantert bereits schon über die Änderungen für  Bau- und Werkverträge beschrieben. In Teil 2 geht sie unter anderem auf Architekten- und Ingenieurverträge ein und beschreibt auch die Grenzen des neuen Bauvertragsrechts.

Ulrike Gantert ist seit 1994 Rechtsanwältin und seit 2016 in der Kanzlei Brillinger RechtsAnwälte in Karlsruhe tätig. Sie ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin und Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Ulrike Gantert  bearbeitet schwerpunktmäßig baurechtliche Mandate. Seit 1999 ist sie Gastdozentin beim Bayerischen Justizministerium. Sie hält seit über 15 Jahren Seminare und Vorträge zum Bau- und Architektenrecht sowie zum Wohnungseigentumsrecht.

Am 01.06.2016 hatte der Rechtsausschuss des Bundestags unter TOP 5 die Beschlussfassung über die Durchführung einer öffentlichen Anhörung zu dem Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung auf der Tagesordnung. Die öffentliche Sachverständigenanhörung wird am 22.06.2016 stattfinden. Mit anderen Worten: Das Gesetzgebungsverfahren zum neuen Bauvertragsrecht läuft also. Mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts ist noch in der laufenden Legislaturperiode zu rechnen.

Was wird das neue Bauvertragsrecht bringen?

 

Für den Verbraucherbauvertrag

Für Bauverträge von Verbrauchern werden Regelungen

  • zur Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers,
  • zur Pflicht der Parteien, eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit zu treffen,
  • zum Recht des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrags und
  • zur Einführung einer Obergrenze für Abschlagszahlungen

kommen.

Weiter wird der Unternehmer verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits benötigt, und diese Unterlagen an den Verbraucher herauszugeben.

Alle diese Regelungen sind vom Grundsatz her zu begrüßen, weil Verbraucher für Bauprojekte oftmals einen Großteil ihrer finanziellen Ressourcen verwenden, die Praxis aber zeigt, dass Verbraucherbauverträge oftmals „viel zu dünn“ sind und die Interessen der Verbraucher nicht ausreichend berücksichtigen.

Das Widerrufsrecht erscheint allerdings durchaus problematisch. Denn wegen der besonderen Rechtsfolge des § 357d BGB in der Entwurfsfassung läuft dieses Recht bezüglich erbrachter Leistungen im Ergebnis auf eine Preiskontrolle hinaus. Das birgt erhebliches Streitpotential. Zudem wäre es denkbar, dass sich ein Verbraucher durch einen späten Widerruf – wenn also die Leistungen teilweise schon erbracht wurden – erheblich schadet. Denn die weitere Ausführung der bereits erbrachten Leistungen durch einen Drittunternehmer wird in der Regel erheblich teurer sein. Und auch die Kosten für die Beseitigung bereits erbrachter Leistungen können erheblich sein.

Recht

Das Bauvertragsrecht erfährt eine Revolution. Lesen Sie unsere Zusammenfassung zu den neuen Regelungen! Wir zeigen Ihnen kurz und knapp, was sich im Bereich Bauvertragsrecht ändern wird.

 

Für Architekten- und Ingenieurverträge

Zudem wird es zukünftig einige Sonderregelungen für Architekten- und Ingenieurverträge geben. So soll ein Planer nach § 650o BGB in der Entwurfsfassung verpflichtet sein, eine Planungsgrundlage zusammen mit einer „Kosteneinschätzung“ zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele zu erstellen, soweit die Parteien diese noch nicht vereinbart haben. Dem Besteller soll ein Sonderkündigungsrecht nach Vorlage der entsprechenden Unterlagen durch den Planer eingeräumt werden. Es ist zwar zu begrüßen, dass der Architekten- und Ingenieurvertrag als eigener Vertragstypus innerhalb des Werkvertragsrechts gesehen wird. Ob es jedoch sinnvoll ist, neben den in der HOAI genannten Kostenermittlungsarten nun die Erstellung einer „Kosteneinschätzung“ zu verlangen, erscheint fraglich. Darüber hinaus erscheint fraglich, ob die geplanten Regelungen auch für den Projetsteuerungsvertrag oder für den Vertrag über die Erstellung eines Bodengutachtens angewendet werden können. Zu begrüßen ist die Einführung eines Sonderkündigungsrechts des Bestellers nach Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung. Dies deswegen, weil der Besteller zu diesem Zeitpunkt erstmals weiß, was der Gegenstand des geschlossenen Vertrags ist.

 

Für den Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsrecht wird nicht grundlegend neu geordnet, sondern es enthält lediglich notwendige Klarstellungen und Anpassungen an das geänderte Recht des Bauvertrags und des Verbraucherbauvertrags.

 

Für Kaufverträge

Schließlich soll die Rechtssituation von Werkunternehmern, die mangelhaftes Baumaterial gekauft und dieses im Rahmen eines Werkvertrags in Unkenntnis des Mangels verbaut haben, verbessert werden. So wird in § 439 BGB ein neuer Anspruch des Käufers auf Vornahme von Aus- und Einbauleistungen beziehungsweise auf Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen eingefügt, wobei diese Vorschrift nicht nur für B2C-Geschäfte, sondern für alle Kaufverträge und damit auch für B2B-Geschäfte gelten soll.

Die geplante Regelung ist zu begrüßen, da der Werkunternehmer andernfalls ein Risiko zu tragen hätte, das seinen Grund in der Sphäre des Verkäufers hat. Problematisch ist allerdings, dass der Verkäufer das Recht haben soll, den Ausbau und Wiedereinbau der mangelhaften Sache selbst vornehmen zu dürfen, da ihm in der Regel die Fachkenntnisse fehlen dürften.

Fazit

Es bleibt abzuwarten, ob und inwieweit der Gesetzesentwurf im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch geändert wird. Die Schaffung eines gesetzlichen Bauvertragsrechts ist jedoch längst überfällig und zu begrüßen.

Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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