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Die Wichtigkeit von Due Diligence

Die Wichtigkeit Von Due Diligence

In Zeiten wie diesen, in denen sich Immobilieninvestoren einen Wettlauf um die attraktivsten Immobiliendeals liefern, scheint sich vieles, was schon in den Jahren vor 2007 zu beobachten war, zu wiederholen. Denn den Deal macht damals wie heute meistens derjenige, der dem Verkäufer nicht nur einen attraktiven Kaufpreis bietet, sondern auch ein hohes Maß an Transaktionssicherheit verspricht und sich letztlich noch vor seinen Wettbewerbern zu einem Kauf der Immobilie entschließt. Letzteres löst bei Investoren nicht selten die Sorge aus, eventuell nicht genügend Zeit für eine angemessene Due Diligence („DD“) zu haben. Dies dürfte auch einer der Hauptgründe dafür sein, dass der Trend immer häufiger dahin geht, zunächst erst einmal rasch den Deal in „trockene Tücher“ zu bringen und erst danach mit der DD zu beginnen.

Dr. Tara Kamiyar-Müller ist Partnerin bei AC Tischendorf Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft in Frankfurt. Sie verfügt über die Zusatzqualifikationen der Fachanwälte für Handels- und Gesellschaftsrecht sowie für Arbeitsrecht.

Ihr Schwerpunkt ist die Beratung von Unternehmen der mittelständischen Wirtschaft in wirtschaftsrechtlichen Fragen, z. B. der Vertragsgestaltung, aber auch im Zusammenhang mit Unternehmensakquisitionen und Sondersituationen sowie bei der Übernahme von Projektsteuerungsaufgaben. Zum Thema Vertragsgestaltung und Vertragsmanagement referiert Tara Kamiyar-Müller bereits seit vielen Jahren und hält regelmäßig Inhouse Schulungen.

Tara Kamiyar-Müller

Dr. T. Kamiyar-Müller

Die Entscheidung, eine Immobilie ohne Durchführung einer DD zu erwerben, ist in erster Linie kaufmännisch geprägt. Das heißt, für uns Anwälte gilt es, einen Weg zu finden, wie ein Erwerb ohne DD möglichst rechtssicher erfolgen kann.

Wo liegen die rechtlichen Risiken?

 

Wenn keine DD durchgeführt wird, kann der Käufer nicht sicher beurteilen, ob die Parameter, die in seine Kaufpreisberechnung einfließen, auch unter rechtlichen Gesichtspunkten belastbar sind.

 

Im Hinblick auf etwaige Gewährleistungsfragen riskiert der Käufer, dass ihm vorgeworfen werden könnte, er habe den Mangel grob fahrlässig nicht erkannt. Mit der Folge, dass er aus diesem Grund mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen ist.

 

Entscheidet sich ein Investor dazu, eine Immobilie ohne Durchführung einer DD zu erwerben, riskiert er zudem, dass man ihm im Rahmen eines Streits über Garantie- oder Gewährleistungsansprüche später vorwirft, ein sorgsamer und angemessen vorsichtig agierender Käufer hätte die Immobilie ohne Durchführung einer DD niemals erwerben dürfen. Im Garantie-/Gewährleistungsfall könnte dieser Einwand, sofern er denn berechtigt ist, zu einer Schadenskürzung zu Lasten des Käufers führen.

Was ist Investoren also in diesem schwierigen Spannungsfeld zu raten? Wenn die Zeit für eine „full Due Diligence“ fehlt, sollte man zumindest eine angepasste rechtliche Due Diligence durchführen, bei der die wesentlichen Eckpfeiler, auf der die Kaufentscheidung beruht, grob überprüft werden. Das schließt insbesondere die Überprüfung der wesentlichen Gewerbe-Mietverträge auf etwaige Wirksamkeits- und/oder Schriftformmängel sowie die Verifizierung von Mietzeit und Miete mit ein.

So können individuell und vor allem auch zeitlich zügiger zumindest grobe Haftungsrisiken sowie der mögliche Verlust wesentlicher Ansprüche umschifft werden.

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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