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Ende der Spitzenmieten in München?!

Ende Der Spitzenmieten In München?!

München ist beliebt, doch jetzt wird der Münchner Büromarkt ausgebremst. Über die Ursachen haben wir mit Vermietungs-Experte Hubert Keyl gesprochen. Er hat uns außerdem berichtet, wo und was in München gebaut und was nachgefragt wird.

Hubert Keyl ist seit September 2013 Partner bei Cushman & Wakefield LLP, Leiter der Niederlassung und Leiter der Bürovermietung München. Er begann seine Laufbahn bei Engel &Völkers Immobilien. Im Jahr 2000 wechselte er zu JLL und arbeitete hier als verantwortlicher Prokurist für den Bereich Industrieimmobilien. Von März 2006 bis April 2012 arbeitete Hubert Keyl bei CBRE, wo er als Director im Bereich Bürovermietung für die Beratung namhafter Unternehmen bei der Anmietung neuer Büroflächen verantwortlich war. Im Mai 2012 gründete er die KEYLCONNECT GmbH – Agentur für Gewerbeimmobilien, die er im September 2013 in Cushman & Wakefield einbrachte.

Hubert Keyl

München vor neuen Herausforderungen

Status quo München: Wie steht München im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten da?

München hat bewertet nach „Beliebtheit“ mit seiner hohen Lebensqualität, Sicherheit und Branchenvielfalt nach wie vor die Spitzenposition unter den deutschen Städten. Auf den Immobilienmarkt bezogen hat München jedoch nun endgültig seine Vorreiterposition bei m²-Bestand Bürofläche insgesamt sowie jährlichen Vermietungs-TakeUp an Berlin abgegeben. Auch in der Spitzenmiete steht Berlin und Frankfurt der Mietpreisentwicklung in München mit nichts nach. Lediglich die marktübliche Vermietung auf m² BGF lässt München im Vergleich zu anderen deutschen Städten, wo auf m² gif vermietet wird, nach wie vor glänzen.

München hat große Verkehrs- und Infrastrukturthemen, an deren Behebung mit Nachdruck gearbeitet wird. Die Landeshauptstadt hat in der Vergangenheit schon viele Immobilienkrisen überstanden: Der Rückzug von Siemens oder die Insolvenz von Kirch gepaart mit zahlreichen IT-Startups, um nur einige Beispiele zu nennen. München ist nun möglicherweise neuen Herausforderungen ausgesetzt: Auf der einen Seite den zunehmenden Veränderungen der rückläufigen Automobilbranche und zum anderen dem großen Flächenbedarf aller Firmen der Tech-Branche.

Diese Büroflächen werden nachgefragt

Was wird in München besonders stark nachgefragt?

Der „War for Talents“ führt viele Unternehmen bei ihrer Immobiliensuche nach wie vor in Top-Innenstadtlagen oder in Lagen mit exzellenter Anbindung an das ÖPNV-Netz. Alle Lagen an der S-Bahn-Stammstrecke in fußläufiger Entfernung von maximal zehn Minuten Gehzeit sind extrem gefragt. Aber auch Lagen außerhalb der Stammstrecke funktionieren zunehmend dank alternativer Fortbewegungsmittel wie E-Scouter, Bike- und Carsharing sehr gut, wenn die Vermieter eine ausgezeichnete Infrastruktur vor Ort anbieten.

…und in welchen Stadtbereichen?

Neben den oben erwähnten Lagen entlang der Stammstrecke wie Friedenheimer Brücke und Werksviertel sind im Moment besonders gefragt der Art District. In Zukunft erwarten wir eine erhöhte Nachfrage in Lagen, in denen ein hohes Neubauvolumen projektiert ist: Neben dem Münchner Norden zum Beispiel an der Hanauer Straße wird sich der Münchner Süden mit großen Projekten positionieren wie zum Beispiel der Machtlfinger Straße oder der Ruppert-Meyer-Straße oder der Hofmannstraße. Aber auch im Westen werden entlang der Landsberger Straße Projekte realisiert, die der Dezentralisierungsstrategie der Stadt München Rechnung tragen. Projekte an der Postpakethalle oder dem Starnberger Flügelbahnhof werden auf Grund ihrer einzigartigen Lage in Zukunft Spitzenmieten erzielen.

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Spitzenmieten in Aussicht – oder doch nicht?

Wie entwickeln sich die Mieten?

Ursprünglich prognostizierten wir das Erreichen einer gewichteten Spitzenmiete von 40 €/m² im dritten Quartal 2019. Durch das Wegbrechen des Hauptpreistreibers WeWork ist diese Spitzenmiete allerdings nachhaltig in 2019 nicht erreicht worden. Wir rechnen allerdings, dass in 2020 eine Spitzenmiete von 40 €/m² nachhaltig erzielt werden könnte, da neue Mietpreistreiber wie Institutionen der öffentlichen Hand absolute Spitzenmieten bezahlen, wie in der Vergangenheit das Wirtschaftsministerium oder das Patentamt am Markt mit aggressiven Vorgehen gezeigt haben.

Wie ist die Prognose für 2020/21?

Lange haben die Marktteilnehmer vor rückgehender Nachfrage durch zu geringes Angebot und zu hohe Mieten gewarnt. Die Vermietungsumsätze der vergangenen Jahre haben uns allerdings gezeigt, dass dies bis zur Jahreshälfte 2019 nicht der Fall war. Es scheint sich jedoch nun doch eine Trendwende abzuzeichnen. Der Vermietungsumsatz im dritten und vierten Quartal war eine Enttäuschung. Eine geringe Fertigstellungspipeline hat die Preise auf ein Niveau gebracht, das die Unternehmen nicht mehr um jeden Preis gewillt sind einzugehen. Insbesondere die Büroflächen mit Fertigstellung 2020 und 2021 sind längst abvermietet, so dass Büroflächen suchende Firmen sich heute mit Büroprojekten auseinandersetzen müssen, die erst in 2022 oder sogar 2023 verfügbar sind. Fraglich ist jedoch ob eine Voranmietung mehr als zwei Jahre vor Bezug bei den Firmen auf Basis einer validen Zukunftsprognose überhaupt möglich ist. Dies wird nach unserer Einschätzung in Zukunft den Bedarf an Serviced Offices weiter anheizen.

Der Münchner Büromarkt - Aussichten

Diskutieren Sie mit führenden Köpfen der Immobilienbranche die Entwicklung des Marktes auf dem „Immobilienforum München“.

Silke Ritter

Wie werden wir künftig leben und arbeiten? Dieser Frage gehe ich hier im Blog nach. Seit 2012 gehöre ich zum Management Circle-Team, zuvor habe ich nach meinem Germanistik-Studium in der PR-Branche gearbeitet. Als Teil der #GenerationY weiß ich nicht nur um die Wichtigkeit von Hashtags und gutem Content, sondern wünsche mir mehr Mut in Unternehmen für die Digitalisierung. Ich freue mich auf Ihre Anregungen und Themenvorschläge!

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