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Digitalisierung der Arbeitswelt: Werden künftig überhaupt noch Büroflächen nachgefragt?

Digitalisierung Der Arbeitswelt: Werden Künftig überhaupt Noch Büroflächen Nachgefragt?

Digitalisierung, flexiblere Bürogestaltung, Homeoffice: Inwieweit haben diese Trends Einfluss auf den Büromarkt? Wird es künftig überhaupt noch Nachfrage nach Büroflächen geben? Darüber haben wir mit Markus Bruckner gesprochen, der mehr als 20 Jahre Erfahrung im Bereich Gewerbeimmobilien hat. Außerdem haben wir ihn nach dem Status Quo des Büromarktes in München befragt.

Markus Bruckner ist seit 2014 Deutschland-Geschäftsführer bei der Avison Young Germany GmbH und Principal der Avison Young Canada Inc. Vor seinem Wechsel war er als geschäftsführender Gesellschafter bei der FHB Fondshaus Bayern Invest GmbH neben der Leitung des Unternehmens für die Bereiche Finanzen, Eigenkapitalvertrieb, Marketing, Immobilien- beziehungsweise Projektakquisition und Asset Management zuständig. Davor hat er zehn Jahre lang den weltweiten Immobilieneinkauf für die Real I.S. AG verantwortet. Markus Bruckner studierte Betriebswirtschaft an der Ludwig-Maximilians-Universität in München und ist Diplom-Kaufmann. In den letzten 15 Jahren hatte er Lehraufträge an der Hochschule Biberach und an der Hochschule Nürtingen-Geislingen inne.

Markus Bruckner

Das passiert auf dem Büroimmobilien-Markt

Zum Thema Büroimmobilien: Was wird aktuell am meisten von Unternehmen gesucht?

Wir beobachten, dass bei vielen Gesuchen zwei Aspekte besonders wichtig sind: die räumliche Flexibilität und eine gute Erreichbarkeit. Räumliche Flexibilität ist die Voraussetzung, um unterschiedliche Raumkonzepte und damit auch ein möglichst attraktives Arbeitsumfeld zu realisieren. Für Arbeitgeber ist das heute ein wichtiges Argument im War for Talents. Die räumliche Flexibilität wiederum setzt eine wandelbare technische Ausstattung voraus. Das betrifft Heiz- und Kühlsysteme und Lichtkonzepte genauso wie die Datenversorgung und Raumsteuerung, die eine Anpassung der jeweiligen Raumsituation leicht möglich macht.

Angesichts der steigenden Miet- und Kaufpreise in den Städten ziehen immer mehr Menschen in Viertel weiter außerhalb oder sogar in Nachbarstädte. Damit sie von dort aus pendeln können, muss das Büro gut erreichbar sein – auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Die Arbeitswelt wird immer mobiler, immer mehr Menschen arbeiten auch von zu Hause. Wird sich das im Büroimmobilienmarkt bemerkbar machen?

Diese Diskussion wird schon geführt, seit Ende der 90er Jahre Laptops aufgekommen sind. Viele Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern längst die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten. Diese Angebote werden aber oft nur tageweise genutzt. Die Bürogemeinschaft hat immer noch einen hohen Stellenwert. Allerdings gibt es diverse Aspekte, die perspektivisch zu einer Verschiebung führen werden. Die Generation Z wird nicht mehr jeden Tag viele Kilometer pendeln wollen.

Schnelles Internet, Cloud-Lösungen und moderne Videokonferenzsysteme machen das ortsunabhängige Arbeiten in Zukunft auch in umfassenderem Maße möglich. So lange Mitarbeiter ihren festen Arbeitsplatz im Unternehmen behalten, wird sich das alleine nicht signifikant auf den Büroimmobilienmarkt auswirken. Erst wenn das Arbeiten von zu Hause die Regel wird und das Büro nur noch zum Austausch mit Kollegen und Kunden gebraucht wird, führt das zu einer deutlichen Flächenreduzierung in Unternehmen und hat so auch einen Gesamteffekt auf den Immobilienmarkt.

Diese Auswirkung hat die Digitalisierung auf den Büromarkt

Welche Trends können Sie außerdem erkennen?

Die Digitalisierung ist der alles entscheidende Trend. Einfache Sachbearbeiter-Tätigkeiten, von denen es heute noch zahlreiche in unseren Büros gibt, werden durch intelligente Computersysteme ersetzt. Klassische Büroarbeit, so wie wir sie kennen und gewohnt sind, wird es künftig immer weniger geben. Die Entwicklung neuer IT-, Finanz- und Dienstleistungsprodukte wird schon in ein paar Jahren überwiegend in Projekten organisiert werden. Je nach Größe, Laufzeit und den dafür verfügbaren Ressourcen ist es denkbar, dass an solchen Projekten nicht nur ortsansässige Fachleute mitwirken, sondern Spezialisten, die sich rund um den Globus virtuell zusammenschließen und komplett ortsunabhängig miteinander arbeiten. Das ist keine Fiktion, sondern in vielen global agierenden Tech-Unternehmen bereits heute Realität.

Wie wirkt sich das auf die Büroimmobilien aus?

Durch solche Entwicklungen wird die Nachfrage nach konventionellen Büros mittelfristig sinken. Konzepte wie Coworking werden gleichzeitig an Bedeutung gewinnen. Entsprechende Anbieter hatten bereits in den zurückliegenden Jahren einen sehr großen Anteil am Flächenumsatz. Diesen haben sie bei Weitem nicht nur mit Freiberuflern, Startups und kleineren Firmen gemacht. Ein nennenswerter Teil der Auslastung geht schon heute auf große Corporates zurück, die beispielsweise Sonderprojekte zur Digitalisierung des Geschäftsmodells außerhalb der eigenen Räumlichkeiten umsetzen. Aber auch als ‚Trainingscamp‘ für ausgewählte Mitarbeiter, die dann die gewonnenen Erkenntnisse in das neu zu entwickelnde Arbeits- und Raumkonzept des Unternehmens einbringen, sind solche Alternativen geeignet. Aus Sicht der Vermieter stehen Coworking-Anbieter stellvertretend für den steigenden Bedarf an Kurzzeitmieten.

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Status quo München: Wo ist Potenzial für Büroimmobilien?

Wie steht München im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten da? Wo lohnen sich Investitionen?

München bleibt, genau wie zum Beispiel Berlin und Hamburg, mit einer Leerstandsquote von aktuell 2,3 Prozent mittelfristig ein Vermietermarkt. Speziell in diesen drei Städten ist der Mangel an freien Flächen ein großes Hindernis für Unternehmen auf Wachstumskurs.

Vor allem der Münchner Osten gewinnt als Bürostandort an Bedeutung. Denn hier ist im Vergleich zu anderen Teilen der Stadt noch großes Flächenpotenzial vorhanden. In der Münchener Innenstadt sind Flächen über 5.000 m2 nicht mehr zu haben. Entlang der so genannten „Entwicklungsachse Stadteingang Ost“ zwischen Ostbahnhof / Werksviertel und der Münchener Messe hingegen bieten zahlreiche frei gewordene Altbestände Chancen für höherwertige Nutzungen wie Büros. Schon heute weichen Unternehmen getrieben durch Flächenmangel und hohe Preise auf der Suche nach neuen Bürostandorten sehr gerne in den Osten aus. Und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage dort weiter steigt. Auch, weil die Entwicklungsachse mittlerweile im Fokus der Stadt steht. Vor allem durch die Hochhausstudie, welche die Verwaltung in Auftrag gegeben hat, ist zu erwarten, dass der Münchner Osten künftig auch als neuer Hochhausstandort eine bedeutende Rolle spielen wird.

Zukunftsperspektiven für den Immobilienmarkt München

Wie verändert sich der Immobilienmarkt in München? Wo entstehen Chancen, wie sehen neue Ideen aus, von welchen Konzepten lässt sich lernen? Das „Immobilienforum München“ ist jährlich DER Treffpunkt für Entscheider der Immobilienbranche. Seien Sie dabei!

Silke Ritter

Wie werden wir künftig leben und arbeiten? Dieser Frage gehe ich hier im Blog nach. Seit 2012 gehöre ich zum Management Circle-Team, zuvor habe ich nach meinem Germanistik-Studium in der PR-Branche gearbeitet. Als Teil der #GenerationY weiß ich nicht nur um die Wichtigkeit von Hashtags und gutem Content, sondern wünsche mir mehr Mut in Unternehmen für die Digitalisierung. Ich freue mich auf Ihre Anregungen und Themenvorschläge!

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