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Coworking: Real-Estate-Buzz-Word 2018?

Coworking: Real-Estate-Buzz-Word 2018?

Vor kurzem wurde ich gefragt, welches mein „Real-Estate-Buzz-Word“ 2018 sei. Ich schwanke zwischen Blockchain, Digitalisierung und Coworking. Es ist schon interessant, wie eine Branche auf den Digitalisierungszug aufspringt, komplett online zu sein scheint und schon seit längerem in Hängematten arbeitet, Yogakurse und Bier-Donnerstage eingeschlossen. Welches wäre denn Ihr Buzz-Word?

Ingo Schierhorn FRICS ist seit 2015 Head of Real Estate Operations bei alstria office REIT-AG, Hamburg. In den acht Jahren zuvor war Ingo Schierhorn bei CR Investment Management als Head of Asset Management tätig und hat dort als Geschäftsführer das Asset Management aufgebaut und geleitet.

Darüber hinaus war Ingo Schierhorn bei HIH Hamburgische Immobilien Handlung sowie Arthur Andersen Real Estate tätig.

Darf’s ein bisschen mehr sein?

Oftmals täuscht einen die subjektive Wahrnehmung. Ende 2018 waren weniger als ein Prozent der deutschen Büroflächen durch die verschiedensten Coworking-Angebote belegt. Ja, die Zuwachsraten sind voluminös, die geplanten Eröffnungen immens, dennoch sind wir weit von den Zuständen wie beispielsweise in Amsterdam, London oder New York entfernt. In Amsterdam hat das Coworking einen Marktanteil von fünf Prozent überschritten. Bedeutet dies jedoch automatisch, dass jeder Zwanzigste in einem Coworking-Space arbeitet? Sicher nicht.

Der Knochen kommt zum Hund

Waren bis vor wenigen Jahren Business Center – quasi die Vorreiter des Coworking – etwas für Einzelunternehmer und Kleinstniederlassungen, lassen sich heute selbst große, internationale Unternehmen in diesen Objekten nieder. Die Entwicklung des Coworking wird von vielen Einflussfaktoren begünstigt: Globalisierung, Digitalisierung, Projektarbeit, Flächenknappheit und Flexibilität in allen Ausprägungen. Fakt ist aber auch, dass Unternehmen an Mietverträge gebunden sind und in boomenden Märkten neue Kapazitäten kurzfristig unterbringen müssen. Darüber hinaus kommt heute der Knochen schon mal zum Hund. Denn ein schickes Büro allein reicht nicht, um die besten Mitarbeiter für sich zu gewinnen. Es braucht Flächenangebote im Umfeld potenzieller neuer Arbeitnehmer. Besonders die Coworking-Flächen und deren moderne Ausstattungen sind für die „junge Generation“ deutlich attraktiver als die teils angestaubten Konzernzentralen. Darüber hinaus können Unternehmen, die bislang ein umfangreiches Filialnetz aus Vertriebsbüros aufbauen mussten, mit Coworking viel flexibler agieren. Bislang allerdings nur in den großen Städten und (noch) nicht so sehr außerhalb. Was fehlt sind hybride Außenstellen – was für eine Wortkreation!

Wer macht‘s?

Ist das Angebot nebenan nun ein Business Center, Coworking, Flexible Office, Business Lounge oder gar ein Hybrid? Ist der Betreiber ein lokaler Kleinflächenvermarkter in neuem Anglizismus-Gewand oder ein institutioneller Anbieter? Sind auch Sie langsam verwirrt? Die drei Großen der Branche stellen gut 50 Prozent der Coworking-Flächen in Deutschland. Der Rest des Marktes ist geprägt durch ein defragmentiertes Konzeptangebot verschiedenster Anbieter. Dass Coworking kein Modethema ist, lässt sich übrigens typisch Deutsch belegen, denn wir haben einen nationalen Coworking-Verband. Hinzu kommen knapp 20 internationale Verbände, die sich um die Interessen der Coworking-Branche kümmern. Na bitte!

Veränderte Bedürfnisse?

Der ersten Begeisterung in einer Garage an Bierbänken zu arbeiten, folgt eine fortschreitende Ausweitung der Coworking-Angebote. Mehr als die Hälfte der Interessenten wünscht sich heute weder eine Open-Space-Lösung noch Hot-Desk-Areas, sondern Teambüros oder abgeschlossene Nutzungsbereiche. Diese veränderten Bedürfnisse werden das Coworking deutlich enger an die klassische Bürofläche annähern, als es den Anbieter recht sein dürfte. Sofern Vermieter bereit sind, kurze Laufzeiten und neue Flächenaufteilungen in ihr Angebot aufzunehmen, bleiben ihre Flächen auch weiterhin für den Markt attraktiv.

Coworking: Homeoffice 2.0?

Teilweise lassen sich Parallelen zu den Entwicklungen des Homeoffice erkennen. Die einen sind ein großer Fan der Heimarbeit, anderen fehlt die direkte Kommunikation mit Gleichgesinnten, es vermittelt ein gewisses Gefühl des Nichtdazugehörens und wieder andere lehnen es grundsätzlich ab. Auch wenn es nicht laut ausgesprochen wird, ist Coworking nicht Homeoffice light? Ich arbeite in einem Büro, aber nicht am Firmensitz. Ich habe Menschen um mich herum und kommuniziere mit ihnen, jedoch sind diese weder meine Kollegen noch Mitbewohner. Ich bin gefühlt mittendrin, aber nicht wirklich dabei. Dafür lerne ich interessante Menschen, neue Ideen für meine Arbeit oder auch Gleichgesinnte für Freizeitaktivitäten kennen. Die Community macht’s möglich!

Allheilmittel Digitalisierung?

Immobilienmanagement ist personalintensiv. Die Anzahl der Mieter und die Laufzeiten der Mietverträge sind die Hauptfaktoren bei der Ermittlung notwendiger Kapazitäten. Je kleinteiliger und flexibler vermietet wird, desto mehr Personal wird benötigt. Es sei denn, die Digitalisierung ist so weit fortgeschritten, dass Standardprozesse den Mehraufwand ausgleichen können. Dies ist allerdings noch Zukunftsmusik. Coworking benötigt also Mitarbeiter. Ein Aufwand, der oftmals unterschätzt wird. Weniger Real Estate dafür mehr Community und Spezialisten aus Hospitality, Social Media, Eventmanagement sowie IT. Schöne neue Arbeitswelt?

Beehive In Neustadt
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Beehive Hamburg
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Krise? Welche Krise?

In der Krise werden Coworking-Flächen den klassischen Büros vorgezogen – so eine weit verbreitete Meinung. Wir teilen diese aus unterschiedlichen Gründen nicht. Es ist wie bei Betreiberimmobilien, bei denen eine abnehmende Auslastung Druck auf die Betreiber ausübt, da der Personalbedarf eben nicht linear angepasst werden kann. Die Coworking-Community will aber indes „unterhalten“ werden. Kosten sind in einer Krise entscheidend und deren Reduzierung wird unter anderem durch Kündigung von bestehenden und insbesondere kurzfristigen Verträgen erreicht. Nötige Kapazitäten werden zusammengezogen, Flächen verdichtet, alles „Neue“ unterlassen und Shared-Office-Lösungen eingeführt. Krise bleibt Krise!

Wo geht die Reise hin?

Keine Frage, Coworking ist bereits etabliert und wird aus unserer Sicht als Ergänzung zu klassischen Angeboten seinen berechtigten Bestandteil in der Belegung großer Liegenschaften haben. Coworking wird dem flexiblen Flächenbedarf der Nutzer gerecht und bietet Platz für Überkapazitäten, Projekte oder Veranstaltungen. Der klassische Vermieter kann sich weiterhin über mittelfristige Vertragslaufzeiten freuen. Als institutioneller Vermieter nahmen wir das Beste aus beiden Welten und haben 2016 unseren eigenen Coworking-Anbieter BEEHIVE gegründet. Seitdem öffneten wir vier Standorte und zwei weitere werden bis Sommer 2019 folgen. Willkommen bei alstria, willkommen bei BEEHIVE!

Kommen Sie mit auf die Reise der Büroimmobilie 4.0

Am 26. Februar 2019 kommen auf dem 6. Immobilienforum Hamburg Vertreter aus der Politik und Wirtschaft zusammen, um über die Zukunft der Hamburger Immobilienwelt zu diskutieren. Seien auch Sie mit dabei und treffen Sie Experten wie Ingo Schierhorn FRICS! 
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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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