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Weiterhin Boom oder droht Leerstand? Aussichten auf den Büromarkt München

Weiterhin Boom Oder Droht Leerstand? Aussichten Auf Den Büromarkt München

Aktuell stehen alle Signale noch auf grün, der Büromarkt in München boomt. Doch wird es auch die nächsten Jahre so bleiben oder droht Leerstand? Wir haben mit dem München-Experten Peter Bigelmaier gesprochen.

Peter Bigelmaier ist seit September 1999 Geschäftsführer von Colliers International München GmbH, vormals Immobilien-Kontor Schauer & Schöll GmbH. Hier ist Peter Bigelmaier verantwortlich für den Vermietungsbereich und agiert als Head of Office Letting Germany. Er absolvierte seine Ausbildung bei Müller International Immobilien, heute BNP Paribas Real Estate GmbH. Dort war er bis 1999 im Bereich Bürovermietung tätig, zum Schluss als Abteilungsleiter.

Peter Bigelmaier

So entwickelt sich der Münchner Büromarkt

Aktuell gibt es noch eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in München. Werfen wir einen Blick auf die nächsten Jahre: Wird die Nachfrage hinsichtlich Konjunkturentwicklung und Neubauten auch weiterhin bestehen bleiben?

In Anbetracht der Branchenvielfalt in München gehen wir selbst bei einem konjunkturellen Einbruch in einzelnen Branchen weiterhin von einer stabilen Nachfrage auf zumindest durchschnittlichem Niveau aus. Der technologische Wandel in vielen Bereichen, die steigende Bedeutung Münchens als Unternehmensstandort sowie der nach wie vor wachsende Anteil der Büroarbeit an der Gesamtbeschäftigung werden auch in den nächsten Jahren für Veränderungsprozesse sorgen, die höheren Büroflächenbedarf zur Folge haben. Bis 2030 wird ein Bürobeschäftigtenanstieg von 9 Prozent prognostiziert. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass das prognostizierte Wachstum auch so eingetreten ist. Konjunkturelle Schwankungen sind hierbei bereits berücksichtigt.

Deshalb sehen wir auch keinen Leerstandsanstieg, sondern vielmehr eine Seitwärtsbewegung auf niedrigem Niveau. Trotz ansteigender Neubautätigkeit wird insgesamt immer noch weniger gebaut, als der Markt absorbieren könnte. Die Flächen, die derzeit im Bau sind, sind bereits überwiegend vermietet oder eigengenutzt. Leerstandsbeeinflussende Faktoren wie Personalabbau stellen wir nicht in signifikantem Maße fest, da die Unternehmen wissen, wie mühsam es ist, qualifizierte Arbeitsplätze wieder neu aufzubauen und andere Modelle wie die Kurzarbeit präferieren. So glauben wir, dass auch branchenbezogene konjunkturelle Schwankungen sich nicht in erheblichem Maße auf den Leerstand auswirken werden.

Wo noch Platz für neue Bürogebäude in München ist

Wenn weiterhin gebaut wird – wo ist in München überhaupt noch Platz für Neubauten?

Die letzten größeren Büroareale im Werksviertel und am Hirschgarten haben noch Potenziale, die in den nächsten Jahren entwickelt und realisiert werden können. Darüber hinaus sind auch im Norden und im Süden der Stadt größere Projektentwicklungen in der Planung, die durch Abriss und Neubau mit einer deutlich höheren Verdichtung für mehr Flächen sorgen werden. Insgesamt verfügt München noch über Potenziale von etwa 1,4 Millionen Quadratmetern Bürofläche, die aus heutiger Sicht innerhalb der nächsten fünf bis acht Jahre realisiert werden können. Wir rechnen in den nächsten Jahren mit einer durchschnittlichen Neubauleistung von etwa 300.000 Quadratmetern pro Jahr, was in Anbetracht des niedrigen Leerstands und der auch weiterhin starken Nachfrage auf keinen Fall zu viel ist.

moderne Arbeitswelten

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Die Arbeitswelt mit den Generationen Y & Z befindet sich im Wandel. Daran müssen sich auch Büroimmobilien anpassen. Aber wie sehen moderne Arbeitswelten aus und sind diese wirklich praktikabel?
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So verändern neue Arbeitswelten den Büromarkt

Welche Trends beobachten Sie im Büroflächenmarkt?

Ein wesentlicher Trend ist die Veränderung der Arbeitswelten, die bei vielen Unternehmen weg von Einzelbüros hin zu offenen Raumstrukturen führt. Workplace 4.0 ist allerdings nicht zu verwechseln mit den alten Großraumstrukturen, sondern vielmehr motiviert von flexiblen und tätigkeitsbezogenen Arbeitsplatzgestaltungen. Diese Veränderungen sind bei vielen Unternehmen mit aufwändigen Change-Prozessen und nicht zuletzt auch mit einem Umzug verbunden, da die neuen Arbeitswelten häufig nicht in den Bestandsimmobilien umgesetzt werden können. Dieser breite Trend hat auch Einfluss auf die Gebäudegestaltung, insofern, dass sich größere Gebäudebundtiefen ergeben, die die offenen Strukturen wirtschaftlich umsetzen lassen.

Ein weiterer Trend ist, dass bisher nicht so etablierte Bürolagen neu entdeckt werden, wenn sie über eine gute ÖPNV-Anbindung und Infrastruktur verfügen, nachdem in den etablierten Lagen keine Flächen und Grundstücke mehr verfügbar sind.

Welche Neubauten der vergangenen Jahre halten Sie diesbezüglich für gelungen?

Grundsätzlich waren in den letzten Jahren alle Neubauten in München extrem erfolgreich, so dass sie zum Teil schon deutlich vor Fertigstellung oder sogar vor Baubeginn voll vermietet waren. Vor allem standortprägende Projektentwicklungen, wie zum Beispiel die Bavaria Towers oder Die Macherei, beide im Münchner Osten, sind hierbei zu erwähnen. Selbstverständlich auch sämtliche Entwicklungen im Bereich des neuen Werksviertels am Ostbahnhof als auch Neubauten entlang der S-Bahn-Stammstrecke wie das KapWest oder das MY.O sind ausgesprochen erfolgreich gewesen.

Was erwartet die Branche in München?

Diskutieren Sie mit führenden Köpfen der Immobilienbranche die Entwicklung des Marktes auf dem „Immobilienforum München“.

Silke Ritter

Wie werden wir künftig leben und arbeiten? Dieser Frage gehe ich hier im Blog nach. Seit 2012 gehöre ich zum Management Circle-Team, zuvor habe ich nach meinem Germanistik-Studium in der PR-Branche gearbeitet. Als Teil der #GenerationY weiß ich nicht nur um die Wichtigkeit von Hashtags und gutem Content, sondern wünsche mir mehr Mut in Unternehmen für die Digitalisierung. Ich freue mich auf Ihre Anregungen und Themenvorschläge!

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