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Projektentwicklung im Bauteamverfahren

Projektentwicklung Im Bauteamverfahren

Das Bauteamverfahren ist als kooperatives Vertragsmodell sehr attraktiv. Bevor Sie auf dieses Verfahren setzen, sollten Sie aber genau analysieren, ob es sich für das jeweilige Projekt eignet. Dr. Christian Bönker beschreibt, wie diese Analyse funktioniert und welche Projekte von einem Bauteamverfahren am meisten profitieren.

Dr. Christian Bönker ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Kapellmann und Partner mit Büros in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Mönchengladbach und München. Er ist spezialisiert auf Fragen des Bau- und Umweltrechts. Er ist seit vielen Jahren auf dem Gebiet des privaten Baurechts tätig und befasst sich dabei insbesondere mit dem Juristischen Projektmanagement (JurProM®) von Großvorhaben. Zudem begleitet er die Abwicklung von Infrastrukturvorhaben, Schlüsselfertigbauten sowie komplexen Bauschadensfällen. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Beratung und Vertretung bei Bebauungsplanverfahren, städtebaulichen Verträgen und Baugenehmigungen. Daneben führt er Seminar- und Schulungsveranstaltungen auf dem Gebiet des Baurechts durch. Herr Dr. Bönker ist Autor diverser Publikationen zum öffentlichen und privaten Baurecht sowie Lehrbeauftragter der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin und der Fachhochschule Biberach.

Christian Bönker

Dr. Christian Bönker

Projektentwicklung in Zeiten knapper Planungs- und Bauressourcen

Hat der Projektentwickler für sein Vorhaben geeignete Planer gefunden, fällt es unter den heutigen Marktbedingungen vielfach schwerer, auf Basis der erstellten Planungen interessierte und zuverlässige Bauunternehmen zu gewinnen. Soweit Kapazitäten vorhanden sind, wird von Bauseite nicht selten vorgetragen, Teile der Planung begegnen Bedenken oder könnten wirtschaftlicher gestaltet werden.

Dies hat in der Praxis zu dem Wunsch vieler Projektentwickler geführt, Planer und Bauunternehmen, namentlich Generalunternehmer, möglichst frühzeitig zusammenzubringen, um Effizienz zu gewährleisten und sonst drohende Auseinandersetzungen im Zuge von Bauausschreibungen zu vermeiden.

Bauteamverfahren als kooperatives Projektentwicklungsmodell

DISG ModellIn einem „Bauteam“ bringt der Projektentwickler die maßgeblichen Fachbeteiligten „an einen Tisch“. Im Idealfall hat das Bauteamverfahren Workshopcharakter. Aspekte der Planung und des Baus werden von Beginn an gemeinsam nachvollzogen und gesamthaft berücksichtigt.

Geplant wird, was machbar und wirtschaftlich ist. In Betracht kommende Optimierungen werden diskutiert und abgewogen; Ziel ist es, einen Bauauftrag auf abgestimmter planerischer Grundlage zu erarbeiten und damit zugleich nachfolgende Streitigkeiten in Bezug auf andere oder „bessere“ Varianten von vornherein zu unterbinden.

Üblicherweise geht das Begriffsverständnis dahin, dass jedenfalls eine erste maßgebliche Zäsur mit Abschluss des Bauvertrages erreicht ist. Eine weitergehende Etablierung eines „Bauteams“ auch für die Realisierungsphase ist aber grundsätzlich denkbar; dies kann etwa Planungsprozesse, Qualitätskontrollen und baubegleitende Abstimmungsprozesse betreffen.

Wie das Bauteamverfahren ausgestaltet wird, können die Projektbeteiligten im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit selbst bestimmen. Die Praxis zeigt, dass viele Bauunternehmen das Bauteamverfahren inzwischen als Akquisitionsinstrument nutzen, um auf intelligente Weise an „maßgeschneiderte“ Aufträge zu kommen.

Für Projektentwickler und Bauherren ist das Bauteamverfahren attraktiv, weil im Zuge des Dialoges entsprechend erfahrener Partner Unklarheiten und fachliche Anregungen nicht erst im nachvertraglichen (Anti-)Claimmanagement auf den Tisch kommen. Handelt es sich um einen öffentlichen Auftraggeber im Sinne des GWB, bedarf es zwar einiger ergänzender vergaberechtlicher Überlegungen und Aktivitäten – auch in diesem Kontext sind aber derartige Modelle keineswegs ausgeschlossen.

Gestaltung von Architekten- und Ingenieurverträgen beim Bauteamverfahren

Erfolgreiches GeschäftsmodellMuss der Projektentwickler generell überlegen, ob er mit den Objekt- und Fachplanungen unterschiedliche Büros betraut oder einen Generalplaner bindet, sind alle in diesem Kontext erforderlichen Verträge auf die Besonderheiten eines gewünschten Bauteamverfahrens zuzuschneiden. Neben den zusätzlichen Abstimmungen jenseits der eigentlichen Architekten- und Ingenieurleistungen bezieht sich dies namentlich auf die Frage, wer in welchem Umfange die materielle Planungsverantwortung tragen soll und demgemäß honoriert wird.

Insbesondere ist zu klären, ob, wie und welche (Sonder-)Vorschläge beteiligter Bauunternehmen in der Planung berücksichtigt werden sollen. Geschieht dies, können schwierige haftungsrechtliche Probleme auftreten, gleichermaßen können Auswirkungen auf Honorare, Versicherungen und Schnittstellen entstehen. Planer sind daher gut beraten, die Mitwirkung im Bauteamverfahren sorgfältig zu prüfen und auf entsprechende klarstellende Regelungen hinzuwirken.

Bauvertragsgestaltung bei Bauteamverfahren

Da die gemeinsame Erarbeitung der Grundlagen für den späteren Bauvertrag Charakteristikum des Bauteamverfahrens ist, bedarf es für die vorbereitenden Aktivitäten entsprechender eigenständiger Vereinbarungen. Hier kommen insbesondere stufenweise Beauftragungen in Betracht.

Typischerweise geht es in der ersten Stufe um die Zusammenarbeit der Beteiligten in der Planungsphase; für diese Phase ist festzulegen, in welcher Weise das Bauunternehmen mit den beauftragten Planern kommuniziert und wie etwaige Optimierungsvorschläge umgesetzt werden. Verbreitet ist es, dass das Bauunternehmen für die Mitwirkung in der Phase bis zum Vertragsschluss eine Aufwandsentschädigung oder Vergütung erhält. Die Entschädigung oder Vergütung kann dabei von der Erbringung konkret beschriebener Leistungen abhängig gemacht oder weitgehend pauschal gehalten werden.

Darüber hinaus müssen Regelungen für den Fall getroffen werden, dass das Bauunternehmen, unbeschadet einer vorherigen Mitwirkung im Planungsprozess – aus welchen Gründen auch immer – nachfolgend keinen Realisierungsauftrag erhalten soll. Auch dann müssen Projektentwickler oder Bauherr berechtigt sein, Beiträge des Bauunternehmens wirtschaftlich zu nutzen, etwa für anderweitige Vergaben.

Zentrales Element des Bauteamverfahrens sollte zunächst ein von dem Bauunternehmen bis zu einem definierten Zeitpunkt abzugebendes verbindliches Angebot für die verbleibenden projektbezogenen Planungs- und Bauleistungen sein. Aufgrund der im Bauteamverfahren erworbenen Erkenntnisse ist das Bauunternehmen nämlich regelmäßig prädestiniert, um den Auftrag zu erhalten. Aufgrund dessen wird es dem Auftraggeber zumeist schwerfallen, eine neue Vergabekonstellation umzusetzen – hat das Bauunternehmen einen individuellen Input geliefert, werden Dritte darauf besonders bei komplexen Projekten nicht ohne weiteres zurückgreifen können.

Bei Einzelgewerkevergaben wird das Bauteamverfahren wegen der Vielzahl der Beteiligten kaum jemals funktionieren; auf der Ebene des Vergaberechts kann der wettbewerbliche Dialog nach § 18 VgV ein probates Mittel sein, um gegebenenfalls auch parallel mit mehreren potenziellen Bauauftragnehmern optimierte Planungen zu entwickeln.

 

Ausblick

Fernglas, Weitblick, Ferne, AufstiegWill der Projektentwickler oder Bauherr ein Bauteamverfahren durchführen, sollten die diesbezüglichen Weichen schon im Zusammenhang mit den Planerbeauftragungen gestellt werden. Anregungen und Optimierungsvorschläge von Bauunternehmen können sodann ab der Vor- und Entwurfsplanung aufgenommen werden.

So attraktiv das Bauteamverfahren als kooperatives Vertragsmodell erscheint, sollte allerdings stets genau analysiert werden, ob sich das Verfahren für die in Rede stehende Projektkonstellation eignet und welche Auswirkungen sich aus einem derartigen „Zusammenschweißen“ der wichtigsten Projektbeteiligten ergeben können. Ergebnis einer solchen Prüfung kann durchaus sein, dass ein „klassischer“ Projektentwicklungsprozess – Planung, Ausschreibung und Bauen – vorzuziehen ist.

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
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