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Wird das Baurecht in Deutschland zu restriktiv interpretiert?

Wird Das Baurecht In Deutschland Zu Restriktiv Interpretiert?

Harald Meerße, Geschäftsführer der Instone Real Estate Development GmbH, gibt eine ehrliche Einschätzung dazu, warum es in Stuttgart und anderen Regionen an bezahlbarem Wohnraum fehlt. Dabei zeigt er auch konkrete Lösungsansätze auf und gibt einen Überblick über neue Projekte in der Landeshauptstadt Baden Württembergs.

Harald Meerße wurde 2015 zum Geschäftsführer der Instone Real Estate Development GmbH bestellt, der Folgegesellschaft der formart Management GmbH. Als COO verantwortet er bei Instone das operative Geschäft in Süddeutschland. Zuvor war der Diplom-Hochbauingenieur ab 2009 Niederlassungsleiter der formart in Baden-Württemberg sowie später ab 2011 auch der HTP, beides damals Business Units der HOCHTIEF Solutions AG. Mit einer nunmehr mehr als 35-jährigen Berufserfahrung blickt er auf Berufsstationen als SF-Bau-/Oberbauleiter, technischer Leiter sowie im Anschluss mehrere Geschäftsführermandate in der Mittelständischen Bau- und Immobilienbranche zurück.

Stuttgart: Status Quo des Immobilienmarktes

Herr Meerße, Sie sind als COO des Wohnentwicklers Instone Real Estate unter anderem für die Region BadenWürttemberg tätig. Was zeichnet Stuttgart aus und wie schätzen Sie den regionalen Immobilienmarkt hier aktuell ein?

Stuttgart und die Region rund um die Landeshauptstadt gehören zu den stärksten Wirtschaftsräumen Deutschlands. Die weiterhin sehr gute wirtschaftliche Lage verbunden mit einer hohen Arbeitskräftenachfrage versprechen, dass die Stadt weiter an Attraktivität gewinnen wird. Dementsprechend positiv hat sich die Zahl der Einwohner in den letzten Jahren entwickelt, wobei ein weiterer Zuzug durch fehlenden Wohnraum stark eingeschränkt wird. Diese bedenkliche Entwicklung beginnt die Prosperität zu gefährden und behindert die Gewinnung notwendiger Fachkräfte für die Unternehmen. In Stuttgart ist die Bevölkerung in den letzten sechs Jahren um etwa 50.000 Bewohner gewachsen. Allerdings reicht die Zahl von jeweils rund 2.100 baufertiggestellten Wohnungen der letzten zwei Jahre (Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg) bei weitem nicht aus, um nur allein den aktuellen Wohnbedarf von geschätzten 15.000 Wohneinheiten zu decken. Das Resultat mit kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen beobachten wir seit Jahren; eine Änderung ist mangels Angebot an Bauflächen nicht in Sicht.

Das hemmt den Wohnungsbau

Im Stuttgarter „Bündnis für Wohnen“ wurde gemeinsam mit OB Kuhn definiert, dass jährlich mindestens 1.800 neue Wohnungen gebaut werden müssen, um den Wohnraumbedarf abzudecken. Das scheint viel zu niedrig zu sein, um den Markt zu entlasten. Welche Hemmnisse stehen dem Bau neuer Wohnungen entgegen?

BauenAus meiner Sicht gibt es im Wesentlichen zwei Gründe für das Defizit an neuem Wohnraum: Keine nennenswerte Baulandentwicklung in den letzten 10 Jahren durch die Stadt und eine sehr restriktive Interpretation von vorhandenem Baurecht bei der Nachverdichtung. Erschwerend kommt hinzu, dass eine Baulandentwicklung für Wohnungen auf der grünen Wiese politisch nicht erwünscht ist, und auch eine Umwidmung von ehemaligen Gewerbestandorten zu Wohnarealen selten umgesetzt wird. Verständlich, denn aktuell beträgt der Vorrat an gewerblich nutzbaren Flächen bereits weniger als einen Jahresbedarf. Die hilflos anmutende Rezeptur der Aufstockung von Bestandsgebäuden und Dachgeschoßausbauten zur Lösung des Wohnungsdefizits macht mich und meine Bauträgerkollegen fassungslos: Das ist der teuerste Wohnraum, den man jeweils individuell planen und bauen kann. Die Zielgruppe, die bezahlbare Miet- und Eigentumsflächen sucht und braucht, geht damit wieder leer aus. Entlastung auf dem Wohnungsmarkt bekommen wir nur durch mehr Angebot und dazu bedarf es der wichtigsten Ressource: Bauland.

Was bedeutet das konkret und welche Lösungsansätze gibt es?

 In der Konsequenz beobachten wir seit Jahren die zunehmende, wirtschaftlich motivierte Abwanderung der Wohnungssuchenden ins noch bezahlbare Umland. Dort sind die Ressourcen an Bauland und Infrastruktur aber auch endlich und wir sehen starke Preissteigerungen auf Grund des rückläufigen Angebots an Baugrundstücken. Das bedeutet aber gleichermaßen, dass die Menschen auf eine funktionierende Verkehrsinfrastruktur einschließlich des ÖPNV angewiesen sind. Hier sind vorhandene Angebote bereits heute am Anschlag ihrer Leistungsfähigkeit. Es geht deshalb kein Weg an der Entwicklung neuer Bauflächen in und um Stuttgart vorbei, wenn man die erfolgreichen Unternehmen in der Stadt halten und deren Mitarbeitern Wohnraum anbieten will. Ebenso sind die Personalaufstockung und modernere Ausstattung in der Bauverwaltung unumgänglich, um Genehmigungsverfahren zu verkürzen.   

Instone_Visualisierung

Herrenberg © Renderbar_Stuttgart

Instone_Visualisierung

Schorndorf Breuninger Areal © Instone Real Estate Development_MACINA digital film

Projekte, die sich sehen lassen

Welche Projekte realisieren Sie momentan in der Region?

Derzeit entwickeln wir etwa 1.300 Wohnungen in unterschiedlichen Projektphasen in ganz Baden-Württemberg, wie zum Beispiel in Ulm, Mannheim oder Freiburg. Unser aktuelles Projekt in Stuttgart liegt im Norden auf dem Pragsattel. Im Stadtteil Feuerbach – City Prag –

entwickeln wir auf einem rund 24.000 Quadratmeter großen Konversionsgrundstück unser „Wohnen am Theaterviertel“ in unmittelbarer Nähe zum Killesberg Park. Es entsteht ein gemischtes Stadtquartier mit Büros, Dienstleistungen, Handel und Wohnungen. Instone baut hier ab 2019 insgesamt rund 250 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Wohnungstypen vom 1-Zimmer-Apartement bis zum Townhouse. Aktuell wird darüber entschieden, ob alle Wohnungen dem Mietmarkt zugeführt werden.

In Herrenberg planen wir derzeit ein attraktives Wohnquartier mit circa 130 Wohneinheiten. Darüber hinaus werden wir in Schorndorf rund 175 Wohneinheiten realisieren. Zuletzt haben wir ein Grundstück in Rottenburg am Neckar erworben mit Potenzial für etwa 360 Wohneinheiten und unterschiedlichen Wohnformen.

Knappe Flächen, umkämpfter Markt: Die Stuttgarter Immobilienwelt richtet sich neu aus

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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