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B-Lagen: Juwelen auf den zweiten Blick

B-Lagen: Juwelen Auf Den Zweiten Blick

Bezahlbarer Wohnraum in den deutschen Metropolen ist ein knappes Gut. Da die Bevölkerung jedoch die Nähe zur Großstadt schätzt, werden kleine und mittelgroße Städte im Speckgürtel der Metropolen, aber auch sogenannte B-Städte, aus vielerlei Hinsicht immer interessanter.

Problem und Lösung für den Wohnungsmarkt in Metropolen

Angebot und Nachfrage stimmen schon lange nicht mehr überein: Es gibt viele Miet- und Kaufwillige, aber nur wenige Objekte. Als Folge dessen explodieren die Preise und steigen von einem Rekordhoch zum nächsten.  „In Berlin werden zwar viele Wohnungen neu geschaffen, doch der aktuelle Wohnungsbau wird die gestiegene Nachfrage nicht kompensieren können“, glaubt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen beziehungsweise zu finden, zieht es Immobiliensuchende und Investoren ins Umland der Metropolen.

Das erweiterte Umland von Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart profitiert davon: Kleine und mittelgroße Städte mit guter Anbindung werden für Wohnungssuchende und Investoren immer interessanter. So rechnen Investoren in B-Städten wie Leipzig und Dresden, aber auch in C-Lagen mit besseren Mietrenditen, stabilen Preisen und guten Chancen für eine demografische Entwicklung. „Interessant sind hier insbesondere Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung sowie mit einem Nachholbedarf im Wohnungsbau“, äußert sich Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der Patrizia Immobilien AG.

Welche Chancen ergeben sich aus diesem Umdenken?

Ein positiver Wanderungssaldo als Bewertungskriterium für B-Lagen ist ein guter Indikator. Das bedeutet konkret: Es gibt mehr Zuwanderung als Abwanderung. Wer dann noch das Ergebnis ins Verhältnis zur Einwohnerzahl setzt, bekommt einen guten Anhaltspunkt für die Bewertung. Und wieder zeigt sich: Ostdeutsche Metropolen wie Leipzig und Dresden schneiden laut FERI-Studie deutlich besser ab als das beliebte München und sind für Investoren und Wohnraumsuchende interessant.

Dresden hat mit 9,5 den positivsten Wanderungssaldo, deutlich mehr als in der restlichen Bundesrepublik. So zogen beispielsweise in den letzten Jahren über 50.000 Menschen mehr in Dresden ein als aus. Begründet wird dieses Ergebnis durch die stetig wachsende Industrie in Ostdeutschland sowie die ständig besser werdende Infrastruktur und das wachsende Bildungsangebot. Das Ergebnis freut besonders Investoren, denn Neuankömmlinge brauchen dringend bezahlbaren Wohnraum.

dresden

Damit die B-Lagen bei Wohnungssuchenden und damit auch für Investoren interessant bleiben, müssen sie (potenziellen) Einwohnern viel bieten: Bildungseinrichtungen, Kulturgüter, Arbeitsplätze , stetig wachsende Industrie, Freizeitattraktionen und ein schönes Umland sind nur einige Faktoren, um „the place to be“ zu bleiben.

Da in deutschen Städten nicht genügend Wohnungen gebaut werden, um die steigende Nachfrage zu befriedigen, können Immobilienbesitzer höhere Mieten verlangen. Langfristig gipfelt dies dann in stets steigenden Mieten, die oberhalb der Inflation liegen. Für Investoren ein Traum, denn so profitieren sie am meisten. Für Wohnungssuchende ist das jedoch ein Alptraum.

Die Risiken der B-Lagen

Als ein Risiko für B-Lagen und Investoren gilt die Fair Value Rendite. Liegt das Rendite-Niveau deutlich unter fairen Mietrenditen drohen eine Überbewertung und die Frage nach der Rechtfertigung. Auch die Volatilität bedingt durch die verarbeitende Industrie birgt ein Risiko. So bedeuten große Wachstumspotenziale gleichzeitig auch Anfälligkeiten für konjunkturelle Schwankungen und damit einhergehend auch eine mögliche Abwanderung von Einwohnern: Mieteinnahmen fallen weg und Wohnungen stehen leer.

Auch von guten Wirtschaftszahlen sollten sich gerade Investoren nicht zu stark beeinflussen lassen: Es droht die Gefahr, dass mehr Wohnraum geschaffen als benötigt wird. Geschieht dies, herrscht ein Überangebot, was zu fallenden Preisen und damit niedrigen Renditen führt.

Zu guter Letzt sollten Investoren das politische Risiko der Mitpreisbremse nicht außer Acht lassen, wodurch gerade bei Neuvermietungen preisliche Grenzen gesetzt werden und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von Bestandsimmobilien sinkt.

Wie profitiert der Wohnungssuchende?

Wenn Investoren sich für den Bau von Immobilien in B-Lagen entscheiden, hat dies klare Vorteile für Wohnungssuchende: Es wird neuer, in der Regel bezahlbarer Wohnraum geschaffen, der durch die verabschiedete Mitpreisbremse gedeckelt ist. Durch die Nähe zur Metropole, der generell gut ausgelegten Infrastruktur  und der Nähe zur Natur haben Einwohner im Umland meist mehr Vorteile und Lebensqualität als die Städter.

Trend B-Lagen-Investment steigt weiter

Was 2009 bereits anfing, geht auch 2016 kontinuierlich weiter: Das steigende Investment in B-Standorte.  „Wir erleben derzeit eine geradezu lehrbuchmäßige Expansion des Investmentzyklus“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Pauschal lässt sich keine Empfehlung geben, welches Investment lukrativer ist. Investoren müssen unter Berücksichtigung aller Faktoren die fundierte Entscheidung für das jeweilige Investment treffen.  Doch klar ist: Das Investment in eine B-Lage bietet mehr Chancen als Risiken.

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