Der Lebenszyklus einer Immobilie

Lebenszyklus

Wie auch Menschen und Tiere verfügen auch Immobilien über einen Lebenszyklus. Dieser beginnt mit der Planung und führt über die Realisierung und die Nutzung bis hin zur Verwertungsphase. Die Nutzung ist dabei die kostenintensivste Phase. Warum das so ist und wie sich bereits in der Planung diese Kosten optimieren lassen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die 4 Phasen einer Immobilie

Die Planung

Diese Phase beginnt mit einer Idee, welche aber zunächst überprüft wird im Hinblick auf die Bauordnung und das Baurecht. Aber auch die technische Realisierbarkeit und die Wirtschaftlichkeitsberechnung dürfen in der Planungsphase nicht fehlen.

Die Realisierung

Nach der erteilten Baugenehmigung beginnt die Realisierungsphase. In dieser Phase werden die Bauleistungen vergeben und der Bau beginnt. Üblicherweise dauert die Realisierungsphase 12 bis 24 Monate, je nach Immobilienart.

Die Nutzung

Der Kern des gesamten Lebenszyklus ist die Nutzungsphase, da diese den Bestimmungszweck darstellt und auch am längsten andauert. Während die Nutzungsphase von Büroimmobilien beispielsweise bis vor einigen Jahren noch 80 Jahre dauern konnte, so sind es heute maximal 50, oder gar nur 30 Jahre. Oft ist sogar eine Sanierung nach zehn Jahren schon notwendig, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten.

Die Verwertung

Als letzte Phase des Immobilienzyklus kommt die Verwertung. Bei dieser gibt es zwei Optionen: Ein meist kostenintensiver Abriss oder die Revitalisierung der Immobilie. Es gibt verschiedene Revitalisierungsgrade, die von einer Teilmodernisierung bis hin zu einer Kernsanierung reichen können.

Die Lebenszyklus-Kosten

Die vier verschiedenen Phasen einer Immobilie sind auch mit unterschiedlichen Kosten verbunden, diese fasst man unter dem Begriff Lebenszyklus-Kosten zusammen. Der größte Anteil der Kosten fällt bei der Nutzung an.

Typische Kostenverteilung der Lebenszykluskosten

  • Gebäudeverwertung
  • Projektentwicklung
  • Gebäudeerrichtung
  • Gebäudenutzung

Die Berechnung dieser Kosten ist bereits in der Planungsphase entscheidend, da aufgrund dieser unterschiedliche Realisierungsmöglichkeiten deutlich werden. So macht es beispielsweise bei einer kurzen Nutzungsdauer eines Lebensmitteldiscounters Sinn, kostengünstig zu bauen. Bei einer Wohnimmobilie kann jedoch mit einer längeren Nutzungsdauer gerechnet werden, sodass hier höhere Investitionen ratsam sind.

 

Der Facility Manager als Kosteneinsparer

Da die anfallenden Kosten bei der Nutzung höher sind als die anfänglichen Baukosten, gibt es ein enormes Optimierungspotential bei der Planung, wenn bereits so früh wie möglich ein Facility Manager hinzugezogen wird. Denn dieser kann aufgrund seiner Erfahrung Entscheidungen wie schlechte Wartungszugänge und aufwändig zu pflegenden Oberflächen vermeiden, die zu unnötig hohen Betriebskosten führen würden.

Drei Gründe für das baubegleitende Facility Management

1

Durch niedrigere Betriebs- und Umnutzungskosten wird der Wert der Immobilie gesteigert, indem sich höhere Mieteinnahmen und Verkaufserlöse erzielen lassen.

2

In weniger als zehn Jahren amortisieren sich die höheren Kosten für den frühen Einbezug des Facility Managers. Denn mit einem FM lassen sich bis zu 20 Prozent der gesamten Immobilienzyklus-Kosten einsparen

3

Durch die Unterstützung und die weitere Kontrolle des Facility Managers wird das Projektmanagement und -controlling bereits in der Planungsphase optimiert.

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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