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Die BauGB-/BauNVO-Novelle 2017 – Neue Möglichkeiten für Investoren in der Projektentwicklung

Seifert_Frank

Am 13. Mai 2017 ist nun endlich das insbesondere von in der Projektentwicklung tätigen Investoren lang erwartete „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ in Kraft getreten (BGBl. 2017, S. 1057). Welche Auswirkungen hat das für die Investoren Dr. Frank-Florian Seifert gibt einen juristischen Überblick.

Dr. Frank-Florian Seifert ist Rechtsanwalt in der Sozietät GSK Stockmann in Berlin und gehört den Praxisgruppen öffentliches Wirtschaftsrecht und Immobilienwirtschaftsrecht an. Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist Dr. Seifert vor allem auf den Gebieten des öffentlichen Baurechts und des Umweltrechts tätig und begleitet insbesondere die Umsetzung von Projektentwicklungen und fachplanungsrechtlichen Infrastrukturmaßnahmen.

Ein neues Leitbild für die Stadtentwicklungspolitik

Das Gesetz ändert und ergänzt das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung in entscheidenden Bereichen des Bauplanungsrechts. Ohnehin war der Bundesgesetzgeber gehalten, sowohl die Umweltverträglichkeitsprüfung-Änderungs-Richtlinie (2014/52/EU) als auch die Seveso-III-Richtlinie (2012/18/EU) fristgemäß umzusetzen. Die europarechtlich begründete Umsetzungspflicht wurde dann zum Anlass genommen, zugleich auf den dringend erforderlichen Wohnungs(neu)baubedarf – vor allem in den von Zuzug besonders betroffenen großen Städten – zu reagieren. Der Bundesgesetzgeber verfolgt mit der Städtebaurechtsnovelle 2017 nichts weniger, als ein neues Leitbild der Stadtentwicklungspolitik umzusetzen – die funktionsgemischte, nachhaltige europäische Stadt der kurzen Wege.

Neues Zusammenleben in der Stadt

Im BauGB werden nun ausdrücklich die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ sowohl als Planungsgrundsatz (§ 1 Abs. 5 BauGB) als auch als abwägungserheblicher Belang (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) genannt. Dies ist durchaus von Bedeutung, da zugleich in der Regelung städtebaulicher Verträge die Möglichkeit des Erwerbes angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere Personen der örtlichen Bevölkerung aufgenommen wurde (§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB). Die Modelle sozialgerechter Bodennutzung, aufgrund derer in den größeren Städten von Investoren gefordert wird, anteilig Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu schaffen, erhalten so eine weitere städtebaurechtliche Rechtfertigung.

 

Das „Urbane Gebiet“ als Chance für Investoren

„Kern“ der Städtebaurechtsnovelle 2017 ist die Einführung einer neuen Baugebietskategorie, das „Urbane Gebiet“. Mit diesem Baugebietstyp bieten sich Investoren durchaus vielversprechende Entwicklungsmöglichkeiten, sollte die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich sein. „Urbane Gebiete“ (MU) dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, welche die Wohnnutzung nicht wesentlich stören (§ 6a BauNVO). Neben Wohn- sind Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie sonstige Gewerbebetriebe und auch Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Entscheidend ist, dass die Nutzungsmischung – anders, als im Mischgebiet – im Vergleich zur gewerblichen Nutzung nicht mehr gleichgewichtig sein muss. Ein deutlich höherer Wohnanteil ist also denkbar. Im Urbanen Gebiet ist außerdem das Maß der baulichen Nutzung vergleichsweise hoch und entspricht mit einer Geschossflächenzahl von 3,0 der des Kerngebietes (Grundflächenzahl im MU 0,8). Ob diese Nutzungsdichte für eine tatsächliche „Urbanität“ genügt oder immer noch zu niedrig ist, bleibt abzuwarten.

Die Entwicklungschancen eines funktionsgemischten und höher verdichteten Urbanen Gebietes werden aber möglicherweise durch den Lärmschutz zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wieder eingeschränkt. In die Technische Anleitung Lärm wurde das Urbane Gebiet mit einem Immissionsrichtwert von 63 dB(A) zwar zwischen Misch- (60 dB(A)) und Gewerbegebiet (65 dB(A)) aufgenommen. Doch blieb es beim Immissionswert nachts – wie im Mischgebiet – bei 45 dB(A) (Gewerbegebiet: 50 dB(A)). Gegenüber dem Bundesrat ließ sich der ursprünglich 3 dB(A) höhere nächtliche Richtwert nicht durchsetzen.

Urbane Gebiete lassen sich allerdings nur mit Baubauungsplänen festsetzen. Der Gesetzgeber hat ein „faktisches“ Urbanes Gebiet, in dem Bauvorhaben auf Grundlage von § 34 BauGB im „unbeplanten Innenbereich“ genehmigt werden könnten, ausdrücklich ausgeschlossen. Sollte ein Investor eine passende innerstädtische Fläche finden, bleibt es aber dabei, nun die Entwicklungsmöglichkeiten eines Urbanen Gebietes in den Blick zu nehmen und die Chance, neben bestehendem Gewerbe in einem höher verdichteten Umfeld einen hohen Wohnanteil zu schaffen, zu ergreifen.

Bild eines modernen Gebäudes mit Eigentumswohnungen

Beteiligungsverfahren und Internetpräsentation

Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren, gerade in städtischen Gebieten, werden (zunehmend) von einer kritischen Öffentlichkeit (Nachbarschaft) begleitet. Die Städtebaurechtsnovelle 2017 trifft einige neue Regelungen zum Beteiligungsverfahren (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB) und vor allem zur Einstellung der auszulegenden Unterlagen zusätzlich in das Internet und die Zugänglichkeit der entsprechenden Informationen über ein zentrales Internetportal des Bundeslandes (§ 4a Abs. 4 BauGB).

Nachverdichtung

Neben dem Urbanen Gebiet wurden mit der BauGB-/BauNVO-Novelle 2017 zudem Regelungen für eine erleichterte Nachverdichtung getroffen. Die Anforderungen an Nutzungsänderungen zur Wohnnutzung im unbeplanten Innenbereich wurden vereinfacht (§ 34 Abs. 3a BauGB) und Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren einbezogen (§ 13b BauGB). In diesen Fällen bedarf es keiner Umweltprüfung und es wird auf die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung und das Entwicklungsgebot des Flächennutzungsplanes verzichtet, um Baurecht für Wohnnutzungen zu schaffen. Auch Investoren müssen aber beachten, dass § 13b BauGB nur befristet gilt (Aufstellungsbeschluss bis 31.12.2019, Satzungsbeschluss bis 31.12.2021).

Recht

Gefahrstoffrichtlinie, Störfall-Bebauungsplan als Entwicklungsmöglichkeit

Mit der Städtebaurechtsnovelle 2017 wurde auch die Gefahrstoff-Richtlinie (Seveso-III-Richtlinie 2012/18/EU) umgesetzt. Häufig blockieren Seveso-Störfallbetriebe großflächig innerstädtische Entwicklungsmöglichkeiten. § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. c BauGB erlaubt nun Festsetzungen in einem Bebauungsplan für Schutzmaßnahmen zugunsten der Nachbarschaft (Sicherheitsabstände), um schutzbedürftige Nutzungen (wie Wohnen) doch zu ermöglichen. Hierauf zielt ebenso der in § 9 Abs. 2c BauGB besonders geregelte Störfall-Bebauungsplan ab.

Die hiermit eröffneten Entwicklungsmöglichkeiten sollten Investoren spätestens jetzt in den Blick nehmen. Allein schon deshalb, weil die dem Störfallbetrieb benachbarten innerstädtischen Flächen oftmals gerade die noch Erwerbs- und Entwicklungsfähigen sind. Die formellen Maßgaben des Bauplanungsrechts ändern selbstverständlich nichts an den hohen Anforderungen, die im Fall einer an einen Störfallbetrieb heranrückenden Wohnbebauung an die zu wahrenden gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gestellt werden. Der Schutz vor Katastrophen und schweren Unfällen ist daher nun ebenfalls als städtebaulicher Belang geregelt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchts. j BauGB).

 

Fazit, und: Was folgt?

Zunächst wird es darauf ankommen, die sich nun mit der BauGB-/BauNVO-Novelle 2017 eröffneten Entwicklungschancen zu ergreifen und nicht sogleich wieder zu „zerreden“. Kommunen und Investoren sollten – gegebenenfalls kooperativ mit dem Instrument des städtebaulichen Vertrages – auf geeigneten Flächen Urbane Gebiete entwickeln und die innerstädtische Bebauung nachverdichten, vor allem, um den in den größeren Städten dringend erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Ob die Funktionsmischung, die Nutzungsdichte und der Lärmschutz in den Urbanen Gebieten jeweils genügen, muss sich erst noch rechtspraktisch erweisen und es bleibt auch die Rechtsprechung hierzu abzuwarten.

In Kürze sind mit dem Hochwasserschutzgesetz II, dem UVPG-Modernisierungsgesetz und dem Umweltrechtsbehelfs-Anpassungsgesetz die nächsten Änderungen im Städtebaurecht zu erwarten. Von besonderem Interesse für Investoren wird aber sein, ob der Bundesgesetzgeber das städtebaurechtliche Instrument eines „Innenentwicklungsmaßnahmengebiets“ weiterentwickelt und auch rechtlich umsetzt. Im IEG sind mit Ankaufs- und wohl gar Enteignungsmöglichkeit zugunsten der Kommunen verbundene Bauverpflichtungen mit kurzer Fristsetzung geplant, um Wohnungsneubau hoheitlich „durchsetzungsstark“ umzusetzen (Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, Handlungsempfehlungen der Arbeitsgruppen, November 2015, S. 17-19). Derartige Methoden liegen sicherlich nicht im Interesse von Investitionswilligen.

Das Anhang-Seminar unseres Immobilienforums Berlin

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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