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Höher, schneller, weiter – Bauboom in der Hotellerie

Hotellerie Beitrag Von Prof. Gerhard

Seit dem Jahr 2010 kennt der deutsche Hotelmarkt nur eine Richtung – nach oben. Ein Blick auf die Performance-Entwicklung zeigt, dass seit dem Jahr 2009 ein Performance-Wachstum zu verzeichnen ist, dass in seiner Dauer und Intensität vorher nie erreicht wurde. Der Ertrag je verfügbarem Zimmer (REVPAR) kletterte seit dem Jahr 2009 um 44 Prozent. Getrieben wurde das Wachstum einerseits von Ratenzuwächsen, aber auch die Zimmerauslastung legte deutlich zu. Eine ungebrochene Nachfrage und steigende Preise beflügeln offenkundig auch Neuinvestitionen.

Prof. Stephan Gerhard ist Gründer der TREUGAST Solutions Group, die er in den letzten 30 Jahren zu zahlreichen Auszeichnungen führte. Neben dem „Special Award Hotelier des Jahres 2011“ wurde das Beratungsunternehmen als erstes weltweit durch die American Academy of Hospitality Sciences mit dem Star Diamond Award ausgezeichnet.

Heute lehrt er an der Fachhochschule des Mittelstandes am Campus Schwerin und ist Lehrbeauftragter an weiteren Hochschulen. Mit mehr als drei Jahrzehnten Consulting-Erfahrung in der Hotel- und Tourismusindustrie und als zertifizierter Rating Advisor ist Prof. Gerhard besonders im deutschsprachigen Raum ein anerkannter Branchenexperte.

Stefanie Salwender arbeitet seit Mai 2009 für die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH. Die Senior Beraterin erstellt unter anderem Gutachten für Machbarkeitsstudien und bewertet Hotelimmobilien. Darüber hinaus wirkt sie als Autorin an den Publikationen der TREUGAST Branchenstudien Hotellerie und Gastronomie Betriebsvergleich und Investment Ranking Hotellerie mit. Im Rahmen ihrer akademischen Ausbildung erlangte Frau Salwender einen Master of Arts in Management (Accounting & Finance) an der FOM – Hochschule für Ökonomie und Management und den Bachelor of Arts in Tourismusmanagement an der Hochschule Harz.

Das Angebot verändert sich in qualitativer und quantitativer Hinsicht

Zum Jahresende zählt die TREUGAST Datenbank der Hotelentwicklungen im Bundesgebiet insgesamt 416 Projekte beziehungsweise rund 62.700 projektierte Zimmer. Bei rund 15 Prozent der Häuser beziehungsweise 11 Prozent der Zimmer handelt es sich um Umbauten, Renovierungen und Erweiterungen die eher eine qualitative Aufwertung im Bestand und partiell zusätzliche Kapazitäten bedeuten. Die Mehrzahl der erfassten Projekte entfällt gleichwohl auf Neubauten und Konversionen von bis dato anders genutzten Immobilien. In Zahlen ausgedrückt erfasst die Datenbank bis zum Jahr 2021 352 Neubauten und Konversionen, die ein zusätzliches Volumen von etwa 56.300 Zimmern an den deutschen Markt bringen werden. Bezogen auf das bestehende Angebotsvolumen entspricht dies einem Zimmerwachstum von über 9 Prozent. Rund 77 Prozent und somit 43.500 dieser Zimmer, werden in den Jahren 2017 und 2018 an den Markt kommen.

neubau_koversion Tabelle Hotelimmobilien

Quelle: TREUGAST International Institute. Prozentwerte gerundet – Abweichungen von 100 Prozent in der Summe sind den Rundungen geschuldet.

Mit besonders umfangreichen Zuwächsen ist innerhalb der 3- und 4-Sterne-Kategorie zu rechnen. Großen Anteil werden hier die Marken der Gesellschaften InterContinental Hotels (Holiday Inn & Holiday Inn Express, Indigo, Staybridge) sowie Hilton (Hilton Garden Inn & Hampton by Hilton) haben. Rund 19 Prozent der Zimmer innerhalb dieser Kategorien werden durch diverse Franchisenehmer der beiden Gesellschaften realisiert. Auffällig ist insbesondere die vermehrt auftretende Realisierung von Doppelkonzepten. So wird unter anderem in Hamburg ein Hotel der Marke Holiday Inn Express und ein Haus der Marke Hampton by Hilton Tür an Tür verwirklicht. In Frankfurt entsteht unter dem Betreiber Novum, der ansonsten auch unter der Eigenmarke rege aktiv ist, ein Haus der Marke Indigo neben einem Staybridge Suites Produkt. Durch derartige Double-Brand-Konzepte ergeben sich besonders im operativen Bereich, beispielsweise durch eine gemeinsame Nutzung von Küchen- und Büroflächen, Synergie- bzw. Kosteneinsparpotentiale.

Motel One

Motel One
Motel One
Das Motel One In Hamburg

Das Motel One in Hamburg
© Michael Günstig

Hotelzimmer Motel One

Henri Hotel

Henri Hotel
Henri Hotel
Henri Team

Selbst das Team des Henri passt sich an das Ambiente an

Henri Hotel

Der besondere Flair des Henri Hotels in Hamburg

Neben den bereits etablierten Marken werden auch einige neue Konzepte an den Markt kommen. Hierunter erwartet TREUGAST insbesondere die weiteren Eintritte der Lindner Marke Me and All mit Spannung. Und auch Althoff wird mit dem Urban Loft Konzept das erste Haus der neuen Lifestyle Marke in Köln platzieren. Ebenfalls innerhalb der 5-Sterne-Hotellerie stehen einige interessante Neueröffnungen an. Neben gleich drei Häusern der Marke Hyatt in Frankfurt, Baden-Baden und München, will insbesondere das Hotel The Fontenay in Hamburg neue Impulse innerhalb der Luxus-Hotellerie setzen. In der Budget-Kategorie wird Motel One auch in den kommenden Jahren seine Marktstellung weiter ausbauen. In der Pipeline sind gut 3.700 Zimmer, die alleine 30 Prozent des gesamten Entwicklungsvolumens innerhalb dieser Kategorie ausmachen. Moxy sowie B&B landen mit immerhin rund 1.700 und 1.400 Zimmern deutlich abgeschlagen auf Platz zwei und drei der Expansionsrangliste im 2-Sterne-Bereich.

Konzentration und Markendurchdringung schreiten voran

HotelsterneDass es sich bei den oben benannten Projektbeispielen fast ausschließlich um Markenhotels handelt, ist kein Zufall. Ein Blick auf die genauere Struktur der Projektvorhaben zeigt, die Mehrzahl ist der Markenhotellerie zuzuordnen. Konkret werden rund 63 Prozent der projektierten Häuser und sogar 75 Prozent der Zimmer unter einem Brand in den Markt eintreten. Besonders deutlich ist diese Entwicklung innerhalb der 2-Sterne-Kategorie zu beobachten, in der der Zimmerzuwachs zu 90 Prozent auf Markenprodukte entfällt.

Bezieht man die unterschiedlichen Standortkategorien in die Betrachtung ein, wird eine klare Tendenz sichtbar: Während der Anteil der gebrandeten Neuzugänge bezogen auf die Zimmeranzahl an den A- und B-Standorten ebenso wie den C-Standorten jenseits der 80 Prozent-Marke rangiert, fällt er in den eher ländlich geprägten Gebieten und den Ferienregionen signifikant ab. Dies lässt zweierlei erkennen. Zum einen wird deutlich, dass einhergehend mit dem seit Jahren anhaltenden Wachstum der Franchise-Betreiber die Entfaltung der internationalen Brands auch jenseits der Big-Seven an Fahrt aufgenommen hat. Ohne Betreiber wie Foremost, Tristar oder GS Star, wäre eine derart rasante Entwicklung nicht denkbar gewesen. Zum anderen zeigt sich, dass Privathoteliers und regionale Investoren mit ihrem umfassenden Wissen und einer profunden Marktkenntnis gerade in den ländlichen Regionen und auch in den Feriengebieten mit der Expansion der Ketten noch Schritt halten können. Gleichwohl schreitet die Markendurchdringung, die gegenwärtig bundesweit auf rund 44 Prozent aller Zimmer beziffert werden kann, mit großen Schritten voran.

Verteilung der projektierten Zimmer nach Konzeptionsform (in Prozent)

  • Marke
  • Privat

Verteilung der projektierten Zimmer nach Standort-Kategorie (in Prozent)

  • A
  • B
  • C
  • D
  • Ferien

Quelle: TREUGAST International Institute. Prozentwerte gerundet – Abweichungen von 100 Prozent in der Summe sind den Rundungen geschuldet.

Ungebremster Zuwachs in den Big-Seven

Die regionale Verteilung der Neuentwicklungen zeigt, das bereits in den vergangenen Jahren an den Top-Standorten verzeichnete Kapazitätswachstum ist noch nicht zu Ende. So entfallen auf die A-Standorte rund 48 Prozent aller in der Pipeline befindlichen Zimmer, was in absoluten Zahlen ausgedrückt einem Zimmerzuwachs um knapp 27.000 Einheiten entspricht. Besonders starke Zuwächse sind hierbei in München, Frankfurt, Hamburg und Berlin zu erwarten, während der Zuwachs in Stuttgart, Köln und Düsseldorf mit einem Anstieg der Kapazität um rund 1.000 bis 1.500 Zimmer jeweils vergleichsweise moderat ausfällt.

Überschwemmen Mainstream-Kettenhotels den deutschen Markt?

Unstrittig ist, der Marktanteil der nationalen und internationalen Kettenhotellerie nimmt kontinuierlich zu. Dabei werden vielfach Marken dupliziert, die sich durch starke Standardisierung in Layout und Konzeption auszeichnen. Dies führt aber nicht automatisch zu einer in allen Bereichen undifferenzierten Angebotsflut. Neben neuen, bis dato nicht am deutschen Markt vertretenen Produkten wie unter anderem dem für 2017 projektierten Capri Fraser Place in Berlin entstehen ebenfalls gänzlich neue Konzepte wie der Lifestyle-Brand Urban Loft in Köln sowie Markenhotels mit jeweils äußerst individueller Note wie die für 2017 und 2018 projektierten Häuser der Marke 25hours in München und Köln.

Ihr Kompaktkurs Hotelimmobilien

Wenn Sie am Markt partizipieren, in ihn investieren und dort moderate Renditen erzielen möchten, sollten Sie die Spezialimmobilie Hotel mit all ihren Facetten kennen.

Prof. Stephan Gerhard ist Ihr Seminarleiter des Kompaktkurses Hotelimmobilien und wird Sie über alle wichtigen Themen im Bereich Hotelimmobilien informieren.

Außerdem mit dabei

  • Astrid Schafleitner Director Development von Motel One
  • Eckart Buss Geschäftsführer der HENRI Hotels

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Marina Vogt

Bei Management Circle bin ich für die Digitalisierungs- und Immobilien-Themen sowie die Assistenz-Veranstaltungen zuständig. In den drei Blogs informiere ich Sie über neue Entwicklungen in diesen Bereichen. Vor meiner Tätigkeit bei Management Circle habe ich Germanistik in Frankfurt und Paderborn studiert. Ich freue mich über Fragen, Anregungen und einen
regen Wissensaustausch!

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